如何在澳洲建房?

我总结过,建一个房子,要注意的事情约有80件,打交道的人约有50个,如果都能知道个大概,就可以建房子了,闲暇来谈谈在澳洲建房子的事情吧!

假设,我们现在要在一块650平米的地上建两套两层的普通Townhouse,现在地块上有一旧房需要拆除。Planning Permit 已经拿到,Working Drawing 已经做好,各种准备材料已经齐全,正要准备申请Building Permit.

房子标准如下:Concrete Slab, 下层Brick Veneer结构,上层Render, concrete tiles, 前面房子单车库带一个车位,后面房子双车库,Ducted Heating 和 Add-on Cooling 中央空调。工期6到7个月。

好的,那我们开始了!

一,准备阶段

1,Demolish
拆除旧房是需要Permit的,Demolisher会从Council申请,这个不必担心。值得注意的是,在Demolish之前,房子的电和煤气必须拆除,叫做Abolishment of Electricity & Gas, 其中电的Abolish可能需要多达60天,所以,预计拆房子的朋友,要提前申请拆除Electricity and Gas,这个可以自己联系自己的Retailer做,需要填一个表,记住,不是Disconnect, 而是Abolish, 原因就填房子很快要Demolish.

Demolish房子的时候,房子必须要Temporary Fence 围着,而且如果发现房子中有石棉,需要特殊处理,不可和其他建筑垃圾一起倒掉,为了我们在澳洲能够永远安全,千万不要在这件事上图省事。

Ok, 电,气拆除了,房子拆掉了,垃圾也运走了,现在的地面上坑坑洼洼。

2.  Building Permit 申请
建筑许可的申请,有两种途径,一种是从Council申请,一种是从Private Building Surveyor那里申请。 建筑公司一般选择后者, 效率比较高,Owner Builder 多选择前者。

Building Permit 申请所需的材料多达将近20种,这里不做螯述,只一点,从Planning Permit下来,到Building Permit下来,之间正常需要90天,正好用做Demolish。

Ok, Building Permit 申请完成,这时候建筑公司应该寄一张5%的Deposite Invoice, 如果签合同的时候没有直接给的话。

二,基础 Base


1, Site Cut 平地

坑洼的地自然没法建房子,先要平整一番,找Excavator, 给一份施工图,图上有Floor Level, 根据floor level 再往下挖个150。当然,有些地很坡度很大,有些地方需要Fill。

Ok, 在一番Cut and Fill 之后,地平了,没用的Top Soil被清走了。

2, Set-out

Set-out 的目的上确定房子准确的位置,墙从哪儿开始,从哪里结束,专业的Land Surveyor来做这个,他们会在两面的fence上定一系列钉子,之后建房子的人在两个钉子拉一条线,用来确定墙从哪里开始,哪里结束。

之前在申请Building Permit的时候,有一个文件叫Re-establishment Plan, 这时候要和Working Drawing一起给他们。 Re-establishment 主要的目的是确定下Land 的Title Boundary, 一般Land Surveyor会Mark在Fence 上或者地上。

这里简单说一下Fence Boundary 和Title Boundary 的区别。 Title Boundary是理论上地块之间的界限,而实际上因为做fence时候的误差,以及土地数十年缓慢的移动,Fence Boundary 和 Title Boundary之间会有误差,Re-establishment Plan告诉我们的就是误差的具体位置和数据。

问题来了,那么做set-out的人,是根据Title Boundary,还是根据Fence Boundary 来定房子位置的呢?

Ok, Set-out 结束,房子的位置确定。

3, Drainage & Sewerage Underground Work
地下污水管道和雨水管道要进去,Drainer会根据图纸,把厕所,浴室,洗手盆,厨房洗碗盆,洗碗机,洗衣机等处的污水口留好,因为我们现在要建的是两层,那么楼上的污水要通过一个100mm的管道导到楼下,这个污水管的位置非常有讲究,处理的好,你不会注意到,处理不好,很难看。污水管布好,一般用红色喷漆标记。

雨水管道埋在Down Pipe附近,Civil Plan (也叫Drainage Plan) 上有详细走管得图,这个需要Council 验收,一般是新的Drainage Pit一定要验收。Drainage Pipe现场一般用蓝色标记。

污水管和雨水管经常会在下一个阶段的施工中被破坏,Drainer不得不回来Fix,不知道哪位有办法解决这个问题?

Ok, 地下管道就绪

4, Concrete Slab

Excavator这时候要回来Dig the Trench for Footing & Slab, 挖掘要根据前面Set-out的标记进行,这次用得图除了Working Drawing, 还需要Structure Drawing, 机构图显示了Trench 的尺寸,对于两层的Town house,Footing 一般是宽300~450,深450~600,偶尔会需要打桩,总之一切根据结构图走。

挖好了,先在Concrete Slab下面垫一层沙床Sand Bed, 没记错的话50就够,我下次留意下。然后放一层Waterproofing Membrane, 黑色的一层防潮塑料膜,然后铺钢筋,也是按Structural Drawings 来。这个Building Surveyor 要做Inspection。

Boxing, 挡板支好,Book Inspection, Pass, 然后,浇筑混凝土。

Ok, Slab 结束,工程的基础阶段结束,一般建筑公司在这时候会发出一张15%的Invoice。

5,Termite Protetion
在白蚁区的话,在浇筑混凝土之前,要做一个Termite Protection, 专业人做,必不可少。

澳洲建房子

澳洲建房子

澳洲建房子

三,结构 Framing

这里有一些pre-order, 包括:

-  Framing Wall Timber

- Windows & Glass Sliding Dooor

- Structural Steel

- Brick, Cement, Lime and Sand

- Posi & Truss

假定这些材料在需要的时候都运送及时。

1, Framing Wall

跑个题,建筑中用得trades大约有30个左右,有几个大的trades,建筑过程中需要他们的时候很多,包括,General Plumber, Electrician, Carpenter, Drainer etc. 前面underground Pipe用得就是Drainer,现在这个阶段,另一个大Trade出马,Carpenter,工地上人都叫Chippy。

木工第一件事就是在concrete slab上画墙线,然后就看出各个底层房间的位置了,假定slab没有错误,下水管道都再位置上,拿墙就可以起了,跟着施工图做,有窗,有门,有开口的地方留着,具体跟着施工图走,还要看看strutural drawings哪里有steal beam,哪里有steel colume,该加木头的加木头,该留空得留空,一般底层2.7米层高。

Ok,一层墙体起,窗进去了,玻璃推拉门进去了。

2, Structural Steel

一般超过4.5米的跨度,Timber就不够了,要用Steel。用Steal的地方有这么几个:
- 双车库超过5米宽,需要Steel Beam
- 大的Steal Beam, 需要Steel Volume
- Garage Door上面的Lintel 是Steel 的
- 外墙是砖结构,遇到门窗需要Steel过梁

在前面木匠树Framing Wall的时候,Steel company 要派人来做Site Measure, Steel一般不建议按图纸预制,因为工地的误差绝对存在,和图纸上得尺寸时常有出入。做了Site Measure之后,Steel 很快做出,并涂防锈层,因为有些steel重达数吨,所以需要Crane放上去。这里有两件事要注意,Garage一般是砖结构,在Steel来之前,不管是Timber Frame Wall, 还是Brick Wall, 在需要放Steel Beam的地方必须完成,并level好;另外就是,窗户,砖,沙子,任何材料在Steel 安装之前,不要运到工地太多,因为Crane来得时候一定要有Access。

Ok,Steel 安装后,接着焊接结束。

3, Brick Work.
Brick Layer也算是一个大Trade了,Slab完成之后,先过来把Garage做了,原因前面说过了。然后他们要等Carpenter把窗都装好,才继续进行外墙。

砖工的好坏对房子的外表影响很大,感叹一下,现在好的砖工真少。

OK, Garage的墙体结束了,其他的在Framing验收过后,也顺利结束。

4,Posi & Truss
Steel 结束,就放Posi, 一种外结构硬木,内铁支撑的框架,高度300,宽度正常hard wood 90, 长度不定。这个结构直接放在第一层墙或者Steel Beam 上,中空可以走电线和管道。之上放一层Floor board, Floor Board 之上放第二层墙架,然后放顶架Truss。

Building Surveyor 对Framing要进行验收。

OK, Framing 结束,另一张Invoice要从建筑公司过来。

澳洲建房子

四,Lock-up

1, Scaffolding
脚手架,一般常用3种,
- Walk way,特点是便宜,能用这个就用这个
- Quick Stage,有些直墙必须用,从一层上去的,贵
- Pitch Platform 在一层roof 上,和walk way结合使用。

还有些比如Guard Rail, Mobile Platform就不详述啦。


2, Fascial & Gutter, Downpipes
Colourbond铁皮,Downpipe间距不超过12米,Gutter要有一定slope

3, Roof Tiles
上瓦之前,要放脚手架,和安全护栏,木工把tiles batten都订好,tiles installer 通过tile rail把瓦送到楼顶。

Ok, 铺瓦完毕。

5, Upper Floor Render & Eaves
Eaves 用Cement Sheet, 然后直接刷漆,脚手架下了之后,刷漆就难了

6, Entrance Door
通往外面的的门,除了车库门,上个临时的锁,这就算Lock up了。

OK, Lock Up 结束,又有一张Invoice要付了。

澳洲建房子

五,Fixing

1, Rough in

Plumber 水,煤气,污水管先做,然后电工布线,空调布线,intercom, 网线,etc, 总之墙内的所有东西入墙,空调,电视天线,进屋顶。

Ok, Rough-in 结束

2, Plaster
定石膏板,太多人熟悉了,不多说了。

OK, 石膏板结束,wet area blue board上完。

3, Staircase
因为2层上石膏板的原因,Staircase一般房子石膏板之后。专业人做,楼梯下面一般作为储物间。

4, Fixing Carpentry
石膏板结束,Fixing木工开始做Archive and Skirting, 装室内的门。中间有些事情是分先后的,没有经验的fixing carpenter,经常要返工。

5, Painter
石膏板结束后,电工,空调工,回来在石膏板上挖洞,然后,Paiter可以油漆了,油漆前两遍是Spray,最后一遍是用roller, 一遍天花板直接三遍,墙体只做两遍,最后一遍需要plaster回来patch up之后再做。

6, Tiler
Tiler石膏板后,做waterproofing, 2遍,carpenter应该已经把shower tray和bathtub放进去了。Vanity固定好,再铺瓷砖,一是省砖,二是vanity比较稳。但也有先铺砖,再进Vanity,直接粘上去,没那么结实,但防水比第一种好。

7, Kitchen
Kitchen石膏板上了就可以进了。

8, Vanity and Tabwares
这个要Preorder, 运到工地,Vanity一切装好,Tabwares是Plumber来装。

厨房(不含benchtop),瓷砖结束,Fixing 就算结束,一张invoice飞来。

澳洲建房子

六,Finish

1, Floor Board & Carpet
地板分几种,laminate,  Bamboo, Hardwood Timber, Engineering 等
地毯主要是颜色和厚度。

2, Wardrobe 
衣橱是细木工的活

3, Fit-off
灯,开关,等都安装吧。

4, Appliances
家电安装

5, Meter Boxes 
电表,水表,煤气表,各种地下,地上都在Driveway之前搞定

6, Driveway & Crossover
车道搞定,CrossOver通常需要Road Open Permit,还需要Council Inspection.

7, Landscaping inc Fence
花园,Fence

8, Others
其他还有很多细碎的,有人遇到问题,可以拿出来讨论。

澳洲建房子

这次谈谈Trades and Supplier:

1,Building Surveyor

2, Council 
(严格来说,Building Surveyor and Council 不算Trades, 他们在建筑的工程中的作用是验收,他们也是最重要的,没有他们的最后的验收通过,一个造好的房子没有办法入住,没有办法出售)
3,Land Surveyor (do the site feature survey and re-establishment sometimes they can do the subdivision as well)
4,Soil Test Engineer
5, Energy Rating Assessor 
6, Engineer (Structural Drawings & Civil Plan)
以上这几位,用得时候不多,特别是4&5,一般用不到,Engineer Designer到时挺经常需要去site的。
7,Temporary Fence, Power, Toilet supplier
连电不归他们管,但是电线杆和电箱他们安装好
8,Excavator
不好的excavator常干以下几件事,把邻居家的fence或者车库给撞个洞,把drainer铺好的管道破坏掉,把不该挖的土给挖了,该挖的土却没挖。相信我,工地上的人受教育程度奇低,很多人没有读写能力,他们多蠢得错误都能犯,对他们的工作,一定要check。
9,Drainer
做地下管道的,是plumber的一种,污水管动不动地下3m, 没有器械,这个工作时没法干的,而且drainer也的确需要有certificate才能工作。
10,concreter
concreter也是体力活,澳洲这里人工贵,浇灌的时候没个5,6个人,很难搞的好,混凝土凝固的快。
11,Framing Carpenter 
木工,太重要了。
12, Brick Layer
砖工,非常重要。
13,Windows Supplier
14, Steel Supplier
15, Posi and Truss Supplier
16, Timber Supplier
17, Brick Supplier
18, Sand, Cement and Lime Supplier
19, Door Framing Supplier & all the fixing material supplier
20, Electrician 
电工,最重要的trade之一,负责灯,开关,网,一切和电有关的。
21,General Plumber
管道工,这个比电工更重要,负责水,气,与之相关的一切设备。
22,空调supplier,一般带安装
23,Roof Tiles supplier 瓦
24,Facial,Gutter and Downpipes 
25,  scaffolding 脚手架supplier
26,Fixing Carpenter
27, Brick Cleaner
28, Plaster
29, Painter
30, Staircase Installer
31, Kitchen Cabinet Maker
32, Tiler
33, Floor Board Installer
34, Carpet Installer
35,  Splash Back Installer
36, Shower Screen and Mirror Installer
37, Obscure Window Screen Installer
38, Vanity, Basin, Tab wares, Toilet etc Supplier
39, Caulking Guy
40, Plant supplier
41, Fencer
42, Landscaping worker
43, Pavers, Lilytop, Crush Rock etc, Supplier
44, Cloth Line Supplier and Installer
45, Garden Shed Supplier and Installer
46, Hot Water Unit Supplier
47, Appliances (Cooktop, Oven, Rangehood, Dishwasher) Supplier
48, Heating and Cooling System Supplier and Installer
49, Skip Bin Supplier
50, Site Cleaner
51, House Detail Cleaner
52, Electricity Supplier (United Energy)
53, Internet Supplier (Telstra)
54, Water Authority (Yarra Vally Watter etc.)
55, Gas Supplier

以上的这些人,用的好,工期大大缩短,建筑质量更好,成本更低。用不好,大量拖延工期,建筑频繁返工,成本增加。

 
来源 新足迹 作者 feox

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