澳洲房地产开发的一般流程

在澳洲开发地产项目的一般流程包括土地购入、市政规划、设计、预售、施工、交割、售后管理和服务等几个大步骤。各个步骤的注意事项大致包括:

 

土地购入

在这个阶段往往已经决定了该项目的成功与否,因此要特别注意土地的性质,是否商业用地、住宅用地、工业用地、农业用地等等,是否可以转性(用途),土地上现 有建筑物是否文物,对开发商是否有什么特殊限制,例如容积、高度限制等等,当然最重要的是土地的地理位置,这直接决定了土地的价格和未来项目的销售价格; 前面提到的几个不成功的例子都是开发商在这个阶段犯错导致的。某些刚进入澳洲进行开发的公司由于不够了解澳洲的实际市场情况以及人们生活的方式,往往会因 为个人喜好而偏爱选择某些区域进行开发,这可能会直接导致较高的初期成本投入,从而影响开发规模的大小,因为时间成本不会因为规模大小而改变,以致大大降 低了最终的利润。同时这些区域代表的只是某一部分市场消费者的喜好,未必能最大化满足当地的市场需求,因此也影响了自己的销路。

还有就是开发市场法律法规上最近有些政策变动,影响到某些开发模式。例如在2014年7月1日以后,开发土地的区域划分会有所改动,从以前的住宅用地区域 1, 2和3改变成民宅增长区,普通民宅区和临近民宅区。以前很多小型开发商可能会买入一块1000多平米的地,然后简单划分成2到3个连体别墅,从改变区域以 后,这样的划分将会受到严格的控制。换而言之,以前拿着小钱来到澳洲说做小型开发商这样的做法将会越来越难。政府将会提高土地规划的审批效率,鼓励大规模 的房产开发,希望在相同的时间内可以为社会提供更多住宅,同时增加就业机会。

造成这样的变化的主要原因还是房子不够,人口增长快,未来预计墨尔本将会很快增加到600万人口,每年需要增加4万个房子才可以满足市场需求。过去的十几年 中,澳洲每年增加2-3万套住宅,远不能满足需求,而且积累了很多“欠账”。中小型开发商应该注意到政府规划的变化,要求开发商必须提高其专业素质。其变 化提高了成为开发商的资金门槛,同时也提高了其知识门槛。不懂行的或者懂得不多的就更要注意了,因为地块的运用判断变得更专业,同时希望从房产开发上赚钱 的投资者更需要找专业人士去为其负责项目管理从而实现利润最大化。

 

市政规划批文 OWN PLANNING PERMIT

也就是说把原来一块土地(TITLE)划分成多个TITLE, 例如建联排别墅、公寓等容积率高的物业,这一步骤决定了项目的利润率,例如层高加多或减少,土地成本几乎是一样的,但加多一层就多了几个可以销售的单位; 很多中国来人在土地购入时是带着规划批文一起买的,这样可以节省时间,但是通常土地的出让方如果出让的是一幅带规划批文的土地,则出让价格就会包含了一部 分未来的利润。通常,建筑设计师可以负责这方面的工作;如何提高容积率是项目利润率的关键之一。

 

概念设计和施工设计

概念设计一定要准确把握市场,符合该项目的目标客户的需求,合理满足这个需求才能很顺利地把开发项目销售出去并获利;而施工设计则是把概念设计付诸实施的方案。

 

预售

在澳大利亚这一步骤非常关键,预售的时间直接影响了银行贷款的审批和用于施工的进度,而是否真的实现了销售,将“期房”变成现房的时候就是对代理商工作的检 验,只有当所有的购买者都顺利地交割了的时候,销售才算真正完成;与中国情况不同,澳大利亚的开发商回笼资金不是在预售阶段而是在交房之后;而银行在批建 筑贷款前对预售环节有很大的话语权,例如预售阶段可以销售给海外人士(FIRB)的比例等;预售阶段是否有一个好的销售团队及市场策划案,对当前的销售甚 至未来的交割都是至关重要的;许多中国来的开发商不太重视开发项目是否适合当地市场,而是把项目是否能够销售出去过多地寄希望于回国销售,熟不知这样的楼 盘其业主构成结构与当地市场迥异,将来的管理会带来很大麻烦,甚至会影响到楼盘的升值潜力,长远来讲对开发商是不利的,所以我一贯坚持,楼盘的代理销售商一定不是一家或者不是一个渠道,业主构成比例一定要尽量与当地的人口构成接近。

 

施工

在澳大利亚做开发的特点之一是,正式施工开始前的时间很难把握,例如银行贷款的批出时间取决于预售进度;而一旦正式开始进入施工阶段,时间基本上就比较可以 掌控了,除非受极其恶劣的天气影响,一般而言,承建商都会在合理的时间段内完成建造工作;一个好的项目经理或者管理公司将是保证施工顺利进行从而实现设计功能的关健。因为一旦确定了施工单位(承建商),开发商在这个阶段就几乎没有也不必要有过多的发言权,所有合同条款都应该在开工前完成,但中国来的开发商 往往在施工阶段试图影响施工单位的决定,例如用便宜的进口材料降低成本等等,我就亲自听到过承建商抱怨某些中国来的开发商不顾质量标准,要求用国产原材料 替代原来的设计标准材料,令承建商非常尴尬。

 

交割

交割顺利、准时是保证开发商获得预期利润的关键之一,如果购买者都推迟交割,仅利息一块就会给开发商的利润打了显著折扣;如果再碰上一些不能交割的买家,开 发商就要头疼了,所以有经验的开发商、负责任的销售商都会在准时、顺利交割上做功夫,例如根据施工进度提前通知买家申请购房贷款、准备过户材料等等。

 

售后管理和服务

主要指公寓或联排别墅的物业管理以及投资房产交割后的租赁服务,这个环节做不好,会影响投资者的出租回报率,也会影响房产的保值增值,对开发商而言就是自己的声誉问题,会影响该开发商的下一个项目的销售。

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