海外投资者如何实现土地开发的梦想?

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你是否曾经想过有一片属于自己的土地,然后建造一座完全由自己设计的独一无二的小屋?如今,澳洲能让你把这一切变为现实。

 

澳洲政府虽然限制海外人士购买二手房产﹐但是却允许投资发展住宅地产。

 

程序是先向政府机构申请开发

 

一般来说会有两种形式,一种是购买一块地﹐然后在十二个月内动工建房。审批的条件之一是买家需要承担至少一半以上的建房支出。完工后,物业可用作自住、出租或转手。

 

另一种是重建住宅物业,买家可以在该物业的经济寿命末期重建,并增加房屋的数量。同样,政府也规定买家承担的重建费用需超过五成。

 

 

购地建房的具体流程:

 

第一步是选择土地.

 

这其中要注意一些细节,包括土地的位置、地势是否平整、尺寸大小,最好别太过于不规则,其中宽度是重要的衡量标准;

 

另外还要注意土地地下管道分布及火险等级指数等。这些很有必要请专业人士提供参与土地评估。

 

在什么位置买地,盖什么样子风格的房子都是自己说了算,这是在国内购房无法体验的个性化定制服务。

 

举个例子:不少移民希望孩子去某一个学校读书,就可以委托中介帮他在学校附近买地盖房。

 

在选择买地的区域时,建议首选学区房和政府规划区。在选地的时候,要特别注意,可能隔条马路,这块地就属于学区房,它的升值潜力大。此外,还可以考虑政府规划区,隔条马路,可能这块地就属于政府规划区,周边配套(比如学校、交通、医院等)更完善。

 

 

 

第二 是选地前后需要确认得到开发申请:

 

选地建房第一重要部分就是购地。买了土地,银行会需要先确定土地拥有权交接后,让律师帮你将房产的TITLE名字注册好,同时需要申请DA(开发申请,Development Application,简称DA)APPROVAL才可以开始建房子。

 

当然如果购置的土地已经得到了DA的批示,那就可以动工建房。这个要根据土地的实际情况来具体讨论。在搜地的过程中,当然是买了已经有DA的更省事,但也要看批示的条件,比如这块土地可以建怎样的房,什么类型,多少套,是否符合自己的要求,这个很重要。

 

作为土地开发为主要目的的投资话,其生意就是要盖房子,通过在空地上起楼的过程创造出价值,而产生价值的第一步就是要获得开发申请的批准。DA获批后,那个地盘的价值立刻就不一样了。一块原来空荡荡的地块,经DA批准后,就有了非常具体的计算成本和盈利的基数,那就是DA批准建多少套住宅。

 

再者,DA获批后,并不意味着可以破土动工了。还要再申请建筑许可Construction Certificate,简称CC。申请DA,可以称之为是立项,即该项目(楼盘)拟建多少套房,一房、二房、三房各占比例多少,配套设施,绿化道路,外观,高度等框架内容。CC就要求的很具体了,基本上就是施工图的审查了。但由于建筑过程中具体施工细节,有可能做些修改。但外观等一旦批下来就不可以再改了。有了CC才可以开始正式的开工了。

 

其他买地细节您可以找律师询问和咨询,我们也可以根据以往的经验给您分享一些经历,同时贷款的准备上也可以帮您跟银行针对您的个人情况做个情景讨论,然后确定拿到最好的OFFER,协助您把资料准备好,顺利的完成土地的交接。

 

 

选定土地后,第三步就是根据土地尺寸来设计住房,然后择日动工开建

 

这个阶段需要注意的是,一定要选择质量和信誉度好的建筑商,留意建房规则要求,选择符合土地尺寸的合理住房宽度以及市内空间布局,另外还要跟建筑商在合同中确认最终造价和交房时间及标准。澳洲有很多专门提供设地建房的开发商或者建筑公司,有些还有专门的样板房可供选择,这样的建筑成本会省很多。

 

 

 

 

 

自己买地建房的劣势:

 

主要是自己需要操心花时间,选地造房需要不能马上入住,大约要等半年左右,这半年如果贷款购地还需要考虑一部分的土地贷款的利息。


 

自己买地建房的优势:

 

1. 可以节省大量的印花税。

 

买地再建房仅按土地价值来交印花税,不征收房屋部分价值的印花税;而买同样总价位的现房是按总价来交印花税。

 

举例来讲,如果土地购价是30万澳元,房屋造价是30万澳元,那么按现在的标准计算,先买地再建房需要交的印花税是$8,990,而直接买60万的现房最终要交的印花税大概在$22,490。

 

澳洲公民或者永久居民,第一次购买全新土地建房,以自住为主的话,首次置业买地然后建房也是可以完全免掉印花税和拿到 $15,000的政府补助(截止2016 年 1月 1日前)。

 

2. 此外,自己买地造房还可灵活选择自己喜欢的户型和装修标准,动工及交房时间也可以和建筑商协商。

 

3. 买地建房可以赚取更多的收益。通常情况下,如果购地建房再销售为最终目的,转手售价会比土地和建筑成本的总和多出很多。

 

 

4. 汇率走低澳房产升温

 

对于澳大利亚房产未来的趋势,一方面因为国内的限购令和其他国家比较动荡的政治经济局势,澳大利亚相对比较稳定,澳洲将建筑类工种作为未来短缺的技术移民需求,进一步说明了未来澳洲的建筑发展动向。

 

另一方面因为澳大利亚目前的贷款利率近年来八次创新低,未来预计还会进一步下降,所以澳大利亚房产会持续升温。同时,目前澳元兑人民币的汇率为5.6到5.8之间,预计远景市场还会继续下降。所以,现在购买期房是最划算的,到一两年后交房时实际支付的钱就更少了。澳大利亚房产市场的特点总体而言是比较稳定,而且保值。

 

 

5.严格的建筑标准,质量保证过关

 

澳大利亚的建筑行业标准非常严格。在建房过程中所使用的每种建筑材料都必须达到相应行业的标准,政府在建材质量上监管很严格,所有的进口建材在面市之前必须经过相关部门的检测和抽查,在确定符合澳大利亚的标准后才能在市场上销售。这就确保了建房所用的材料质量过关。所以可以经常看到澳大利亚2030年的房子依然跟新的一样。

 

6.政府帮忙参与监督,保证建筑质量与安全性

 

政府也规定了所有新建房屋必须要在设计的时候充分考虑到节能环保的问题。所以在设计一个别墅的时候,会特别安排制作一个节能的报告递交给政府审批,政府同意后才能够开工。

 

 

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