温哥华房价雪崩,悉尼墨尔本还远吗?

 

这些天相信大家如果关注房产的话,可能会看到一个新闻:

“雪崩”!温哥华房价10天暴跌24.5%!楼市已经崩盘:3000地产经纪人全部失业中,准备造反!

 

至于文章的内容我就不重复了,反正就是说由于加拿大 BC 省决定对海外买家征收 15% 的额外房产税,所以导致了温哥华的房价崩盘!

 

这一点,让大家联想到澳洲三大省同样对海外买家增加 额外的房产税,例如新洲是对海外买家增加额外的 4% 房产税;维州是对海外买家增加额外的 7% 房产税;连昆州也对海外买家增加额外的 3% 房产税。因此,大家从温哥华的房价的雪崩,自然会联想到澳洲的房价,担心澳洲的房价是否也会崩盘。而且据说前几年都是靠中国买家把房价推高的!!!

 

好吧,这种联想是相当正确的,也是很有道理的。于是最近不少人都来问我,旺哥,你怎么看?

 

虽然我可以起一个奇门遁甲的卦,来看看到底澳洲房价会不会像温哥华房价那样崩盘,但是我相信很多人会对我的奇门遁甲的卦有所怀疑,于是旺哥认真的写一写所谓的数据分析文章,来谈谈自己的看法。

 

首先,我先跟大家聊一聊什么是房价?房价,说白了,就是买方和卖方所同意交换的一个价格。也就是说,房价决定于三个要素:

1,房子

2,卖方

3,买方

 

我们先不考虑房子,因为房子一直都在,现在说白了就是要讨论买卖双方。

请问房市崩盘的时候,一般是什么样的情况?

 

1,利息增加,供不起房了

2,空置率高企,投资房租不出去,导致投资房得不偿失

3,经济崩盘,大家都供不起房了

 

当然,还会有各种各样的情况,我们不需要深究,就来看看是不是利息增加了?

 

加拿大过去5年利息变化图

 

大家可以看得到,利息是没有增加的。

 

那么,空置率?好吧,这里旺哥要跟大家说一说空置率这个问题,其实细心地朋友应该都可以发现,每个媒体所提到的空置率是不同的,那么,我们应该怎么去调查?其实你可以上当地最出名的租房网站(例如澳洲的 realestate.com.au),选定有代表性的几个区,看看每个月有多少个房子在出租,就知道空置率的变化了。但是我觉得大家都没时间做这个,好吧,那我们先不考虑。就说崩盘是一种什么情况?就是大家看到形势不好,就赶紧卖了吧?就像股市一样,看到大势不好,大家争先恐后的卖出,从而导致股价更加猛烈的下跌,这就是所谓的崩盘。

 

但是我们来看看那篇文章所提到的数据(暂且相信这个数据是可信的):

 

“从8月1日到14日,西温哥华地区只有 3 套房屋出售,去年同期是 52 套,同比跌幅高大惊人的 94%。除了西温哥华外,列治文地区销售暴跌 96%,北本拿比地区跌幅为 95%。

 

可以坦率的说,这半个月整个温哥华就没人买房子了!”

 

从上面的文章,那么我们可以看得到的事实是:这半个月是没有人卖房子了!但未必是崩盘!

 

这就是买卖双方中的较量阶段。房价会怎么走,我们还不知道。虽然更大的可能,应该是房价会下跌一些,但这就是崩盘吗?成为崩盘的其中一个很重要的条件,是销售数量的维持或者上升,大量的房价在下跌,那样才是崩盘!

 

只要利息不上涨,只要经济不崩盘,房价未必会崩盘吧?最近半个月才几个房价的变化,有代表性吗?

 

所以我们看文章,真的要保持清醒的头脑,不要让一些媒体给忽悠了。

 

那么,说了这么多温哥华的事情,我们就回来看澳洲吧。首先,大家应该都知道澳洲的利息变化了:

 


澳大利亚央行过去5年利息变化表

 

而且,据大多数经济专家预测,澳洲央行明年,将还会降两次利息。例如:

 

 

国民银行的首席经济学家Alan Oster说持续的低通胀率将迫使RBA在2017年降息两次到1%,此后还可能采取非常规的货币政策。

 

“随着通胀预测依然很低,以及RBA显示控制通胀目标的决心,看起来它对于使用其它货币政策并不担心,RBA继续降息的几率在继续增大。”他说。

 

我们都知道,外国人买房,需要增加额外的印花税了,那么,我们来看看房子的买卖数量有没有什么显著变化?

 

截止到2016年7月底,过去一年的挂牌销售房产数量变化

 

从总共挂牌房屋数量来看,基本上在过去一年是没有什么变化的。

从最新上市房屋数量来看,是比12个月前下降了一些,特别是悉尼,下降了 27% 左右。但是每个月有 5,692 间房子上市,也不算少吧?

 

我们再来看看挂牌到销售的时长:

 

 

好像悉尼和墨尔本的房子,卖得是不是还挺快的?当然布里斯班和其他城市,就差了一些。

 

那么,房子挂牌数继续保持高企,房子卖的也不慢,而且据说还要降息,请问澳洲的房价如何崩盘?

 

我们继续来看看过去一个月二手房拍卖市场的一些数据:

 


过去四周澳洲主要城市拍卖数据

 

从上面数据来看,无论是拍卖的房屋数量,还是清空率,都还好吧?

 

而且,大家都知道,澳洲房子拍卖一般在冬天是比较冷清一些的,但是从数据来看,大家觉得冷清吗?

 

据不少专家预言:接下来是澳洲房市比较强劲的春天!你信吗?我是有点相信的,因为据说还要降息,只要是真的要降息,我就信!

 

那么,回归题目,澳洲房价会崩盘吗?我的观点是:

 

从现在所有的信息来看,连买卖双方的拉锯战都还没有开始,说崩盘也太早了。而这种拉锯战,通常会很长的,然后在拉锯战之后,往往又是一波比较猛烈的上涨。例如悉尼从2003年年底到2009年年中,一直都在拉锯战中:

 

 

但是,跌了多少呢?崩盘了吗?我举这么一个例子是想说明,有时候拉锯战比较长,但是未必会崩盘。

 

另外,根据数据显示,现在供房的压力,要比 25 年前的供房压力要小!

 

根据贷款机构的数据,1980年代平均的房贷利息达到了17%每年,而NSW的平均房贷规模时80000澳元,这代表每周要还款285.14澳元,吃掉了平均收入的45%。

 

而现在普通的贷款利率是5.35%,平均贷款额度是416000,每周还贷额是536澳元,只相当于平均收入的31%。

 

在1990年代,人们需要存三年的首付来买房,而现在普通人要存9年。

 

专家说,现在还款压力好了很多,但是进入市场的门槛变高了。

 

 

因此,我的个人观点:自己自住的,越早买越好。投资的,悉尼和墨尔本的 house,只要你供得起,买得起,可以继续买入。

 

 

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