地段其实没那么重要:一篇颠覆你房产思维的深度好文

 

 

1不要低估人民的智慧和人性的贪婪

 

楼市限购这两天又重现中国,其实放眼国外,随着越来越难以负担的房价变成了一个世界级的难题,各国政府尝试了一系列的政策,主要包括以下两类:限购和加税。

 

但是这些药方的效果其实并没有最初想像的那么有效,一个重要原因是在利益面前,永远不要低估人民的智慧和人性的贪婪,比如在对付限购方面:

 

  • 在北京和上海,人们会通过假离婚的方式来规避一户只能买一套房的限制;会通过假结婚或者其他造假方式来规避对非户籍居民购房的限制;

 

  • 在泰国,如果海外投资者想在当地购置房产,特别是别墅,当地中介会安排其与当地居民假结婚来规避政府对海外投资者购买泰国房地产的限制;

 

  • 在澳洲,有专门的投资咨询机构向海外投资者提供专门的解决方案,通过复杂的信托架构,通过由澳洲本地居民代持但又由海外投资者实际控制的方式,进入澳洲房地产市场;

 

本文想从另外一个角度:房地产的本源出发来分析一下这个世界难题,并探讨一下关于如何解决这个世界难题的个人看法。

 

2被忽视的房地产基本面

 

追根溯源,房地产问题最基本的基本面在于生态不平衡。具体来讲,就是不断增长的人口和无法增长的土地之间的矛盾,人类不断增长的欲望和无法增长的土地之间的矛盾。

 

一般来说,科技的进步和人类社会的发展,会逐步缓解和解决人与自然的各种矛盾,比如食物等等,但是土地是个例外。土地和其他资源相比,最大的区别在于它的不可再生性和不可替代性。

 

我们知道,战争,疾病和自然灾害是大规模消灭人口的三大途径,以前的人类社会就是通过以上三种手段来达到人和土地之间的生态平衡。但是到了现代:

 

  • 随着军事科技的迅猛发展,特别是核弹头的出现,世界范围内发生大规模战争,比如像一战,二战的可能性已经大大降低,和平是世界运行的常态。

     

  • 随着医疗科技的高速进步,婴儿死亡率越来越低,人的寿命越来越长,同时随着人类攻克一个又一个医疗难题,病人的存活率和治愈率也越来越高。

     

  • 随着人类预测和应对自然灾害的能力和手段越来越强大,自然灾害带给人类的伤害,特别是死亡率,已经越来越小,现在更多的是经济损失。同时随着医疗和救援的进步,灾后伤者的存活率也大大提高。

 

这就是房地产增长的基本面。土地资源,特别是适宜居住的土地资源,将一直是稀缺并且不断减少的存量资源。

 

 

3土地升值,房子贬值

 

从宏观的角度观察和分析完房地产基本面之后,让我们回到现实,再用微观的角度来观察一下房地产投资。

 

为了比较清楚的说明这个问题,下面举个例子:

笔者的朋友几年前在墨尔本买了一个二手house, 价值80万澳币。我们假设分配到房子和土地的价值相当,也就是房子40万,土地40万。他首付20%,贷款80%,就是房子贷款32万,土地贷款32万,总共贷款64万,年利率假设为4%,借款期30年。

 

一般来说,房子的寿命大概在40年左右,40年以后即使房子不塌,房主也要支付一大笔费用来修整。

 

房子每年的折旧及贷款利息、税金等支出如下图:                            

他将房子出租,每月租金大概是$2,000,一年大概可以收到$24,000的收入。由上表可得,他的支出大约是$18,000/年,这样他在房子上40年的净收入大概是$240,000 ($6,000*40)。(假设租金每年的增长幅度和房贷利息和其他费用的增长幅度大致相等)

 

40年以后,他卖出房子。按照澳洲比较普遍的7年涨一倍的说法,他大概可以卖到480万澳币。按照我们之前的假设,房子的折余价值已经基本为零了,所以增值部分其实大部分是归于土地的增值。我们假设售价的90%部分归于土地,10%归于房子,所以他在房子上总共可以收获48万的增值加24万的房租净收入,一共72万澳币。

 

下面我们来看一下土地的收益,土地的成本是40万,但是土地的寿命是无限期的,所以这个40万不会被折旧,持有土地的费用主要如下:

持有土地40年的净支出是28万,卖房时售价的90%,也就是432万归于土地,减去土地成本40万和持有成本28万,他在土地上大概可以赚到364万,差不多是房子的5倍。

 

从以上例子中,我们大致可以得出以下结论:

 

  • 房地产真正值钱和升值的是房子底下的那块地,而不是房子本身。从本质上讲,房子和你的小汽车、电脑、手机和家具没有什么两样,都是属于可再生、可大规模生产的产品,它提供的就是居住的功能。房地产增长这个提法严格来说是不准确的,应该是房产贬值,地产增值。

     

  • 大家普遍认可的house投资价值大于公寓确实是有道理的。如果你没有居住而仅仅只是投资需求,并且你的现金流量可以负担贷款(也就是俗话说的“养得起”),那么投资纯土地要比投资房地产要更有价值。

     

  • 投资土地比投资出租房另一大好处是省心太多,扔在那里,定期去除除草就万事OK了,不用担心房客会损坏你的房子和设施,也避免了如果遇到不良租客而导致欠租甚至驱逐房客的麻烦,这一点对海外投资者尤为重要。

     

  • 不过房产本身虽然一直在贬值,但是房产却可以成为提高土地价值的加分项(锦上添花),就好像一颗裸钻和一颗镶嵌在精美戒托上的钻石一样,戒托本身不值钱,但是有了戒托,钻石的价值被大大提高了。作为投资者,我们要关注的是价值被低估的东西,尽量避免买入价值被高估的东西。

     

  • 在现实中,有些国家是不允许囤积土地的,比如澳洲会规定在一定时间内必须要盖房子。这种情形下,最好买入那种在购价中土地价值占比高的房地产,比如一大块地+一个小破房子,然后扔在那里就好。很多年以后在最后出售前,把破房子推倒,然后建一个比较好一点的房子,这时候投入建房的费用其实不是为了房子本身,而是为了最大程度地提升土地价值,让土地价值被市场高估。

 

有些朋友可能会觉得买了带房子的,可以每月收租金,相当于别人帮我养房子,感觉很好。

 

这个说法没有错,但只是感觉很好而已。按照心理学原理,人类一般都有喜欢即刻回报,同时厌恶损失的心态。曾经有一个心理学试验,给每一个被试验者一个筹码,然后他们有两个选择,一个是即刻拿这个筹码兑换100美元,另一个是等1年,1年之后80%的可能性这个筹码可以兑换500美元,20%的可能性是只能兑换到50美元,如果按照数学概率计算,理性的选择是第二个,但是实际上大多数人都会选择第一个选项,”一鸟在手”和”十鸟在林”往往很多人都会选择”一鸟在手”。

 

经济学有个概念叫机会成本。我们假设之前的案例中,如果房主不用80万买他的房子,而是用同样的钱买入两块土地,虽然他每个月没有进项,都在贴钱,心理感觉很不好,但是40年之后当他把土地买掉的时候,投资回报率要远远高于他现在的投资。

 

4地段其实没有那么重要

 

决定房地产项目投资价值的因素除了土地面积之外,还有其他几个重要因素,比如地段和配套。不可否认,location一直是房地产的金科玉律,但是笔者个人认为,如果从长期来看,地段和配套其实并没有房产商说的那么重要。

 

笔者想要提出的几个观点是:

 

第一,变化是绝对的,不变是相对的。

 

过去的好地段,并不代表今天还是。比如说中国的东北地区,在闯关东和机器大工业时代,东北城市盛极一时,而到了以信息和金融服务业为代表的第三产业服务时代,东北的城市就开始衰落了。

 

深圳是一个相反的例子,如果说一开始它是借助于香港的东风发展起来的话,那么后来它的迅速崛起并赶超香港就完全得益于它踏准了世界经济发展新趋势的步伐。

 

 

所以结论是,选择新经济和新趋势的城市做投资要优于选择现在好的城市作投资。

 

至于配套,那就更不用担心了,人口聚集到一定程度,配套自然就会跟上来,因为配套和房屋,手机,电脑都是一样的,不是什么稀缺资源,可再生,可大规模生产。至于世界经济发展新趋势,发展新模式和发展新逻辑是什么,这里卖个关子,以后有机会再跟大家细聊。

 

第二,不断增长的人口和无法增长的土地之间的矛盾,人类不断增长的欲望和无法增长的土地之间的矛盾是绝对的,科技的发展不仅不会缓解这个矛盾,反而会加剧这个矛盾,直至宇宙大航海时代来临。但估计这样高级的科技还应该会有相当长的一段路要走。所以结论是土地,土地,土地。

 

第三,”信托思维”信托这种商业结构在海外,特别是在澳洲很流行,目前在中国也慢慢发展起来。信托思维的核心是“控制但不拥有”,它是把资产的所有权和收益权分离。它的商业结构是由信托来拥有资产,而实际控制人控制信托,这样既可以享受到资产带来的收益,同时又能保护该资产的安全,不会因为比如像诉讼赔偿这类的官司而失去资产的所有权。

 

5把信托思维用到房产上来

 

那如何把这个信托思维套到房地产上来呢?我这里拿悉尼举个例子,

  • 悉尼的房子贵不贵?非常贵;

  • 有没有泡沫?肯定有;

  • 那为什么大家还争先恐后地要买?因为大家在赌明天悉尼的房价会更贵。

     

这个逻辑非常合理。好,那接下来,我再问:

  • 炒房团在悉尼的比例有多大?我没有这样的数据,但是根据政府公布的拥有投资房的家庭比例来看,最乐观估计,不会超过15%,也就是说至少还有85%的悉尼人口是以自住为主。

  • 好了,如果这样的话,那么这85%的人为什么要在悉尼买房?我想大部分原因是因为工作或者上学。

  • 为什么要来悉尼工作或者上学?因为悉尼工作机会多,职业发展好,悉尼的学校教育质量和教育资源好。

  • 悉尼和其他澳洲城市比,还有哪些优势?生活方便,配套设施齐全。

  • 那有哪些不好的地方?人口密度大,交通拥挤,治安差(我说的是相对澳洲其他城市),总之就是普遍有的大城市病。

 

然后我们把视线往西移,在悉尼的西边有一个地方叫蓝山。

 

  • 与悉尼相比,它的优势在哪里?人口密度小,交通不拥挤,治安好,人与人之间比较友善,就是小城市的那些好处。

  • 那有哪些不好的地方呢?工作机会少,教育资源少,配套设施没有悉尼那么齐全。总之正好和悉尼形成互补。

  • 悉尼适合什么样的人?蓝山又适合什么样的人?悉尼适合工作和学习的年轻人和中年人,蓝山适合退休的老年人。

 

那么我怎么做才能够得悉尼和蓝山到两边的好处,同时规避两边的坏处呢?答案是在悉尼租房,同时在蓝山买地。

 

 

在悉尼租房,控制但不拥有。因为澳洲没有户籍的概念,租房者和房屋所有者在所有的社会公共设施和公共服务上享有完全平等的权利和待遇。同时租房者保持了高度的灵活性,万一以后其它地方有更好的工作机会或者万一未来悉尼在新经济模式下落伍了,不再是澳洲的经济中心,租房者比房产所有者能更快的调头。

 

大家可能有犹豫的是,租房感觉不好,实际是在帮别人供房。关于这点请参见上面关于心理学的讨论,另外等下我会从经济角度讨论一下这个方案。

 

另外我猜有一个问题大家可能一直没有想过,你的家应该设在哪里?

 

笔者一直有一个观点,你的家应该设在未来你要退休和生活的地方,而这个地方不一定和你现在工作的地方是一个地方。

 

在一个城市一个单位工作一辈子已经不再是主流了,跨市甚至跨国的跳槽越来越普遍。在职业阶段,不能因为一个房子而限制了自己的职业发展。而退休阶段才是稳定和安稳生活的开始,选一个自己喜欢的城市安家。另外不用担心你现在看中的城市地段不好,配套不好,万事万物都在变化,现在不好不代表未来不好,想想二十年前的Burwood和Strathfield。

 

最后我们从经济角度来看一下这个方案的优劣,为了可以对比,我设立一个方案一:

 

  • 方案一:80万在悉尼买一个2室的公寓自住;

  • 方案二:80万在蓝山买一块地或者带大地的房子,同时在悉尼租2室的公寓。

 

我们假设这个2室公寓的租金与房贷利息,物业管理费,保险费等杂费持平,就是非负扣税房产,同时为了方便计算,我们假设租期是40年,其他房贷利息,贷款期,市政费等数据和之前墨尔本的数据保持一致。

 

先抛一个结论,方案一的利润是64万,方案二的利润是180万,相关甚大。感兴趣的可看下面的计算。

 

方案一那个人支付了80万购房款。公寓价格,特别是新公寓,大部分都是分配在房子而不是底下的土地。同时因为土地是共有的,所以它的价格要比独立的土地打个折扣。我们假设70%归房子,30%归共有的土地,也就是24万会分配到土地。

 

40年后卖出公寓,由于40年以后公寓已经非常老化,物业管理费也在飙升,公寓本身的估值基本为零甚至有可能为负数,老公寓的价格基本上就是底下共有土地的价格。虽然共有土地价格比不上独立的土地,但是我们乐观估计,依然用7年一倍的方法来计算,40年之后这套公寓的估值大概在144万(24*6)。所以在方案一中,这个人最后卖房的利润是64万,同时他支付了房贷利息和40年的物业管理费及其他杂费;

 

方案二那个人租住了40年,我们假设他的租金支出等于公寓的房贷利息,物业管理费及其他杂费。同时他要支付蓝山的房贷利息和其他费用,80万的地,40年的持有成本大概是56万(见上文关于墨尔本的计算),保守估计我们假设是60万,在蓝山这块地上他总共支出了140万。

 

为了保守起见,我们依然用今天的眼光来看40年以后的蓝山:地段不如悉尼,配套差,资源少,保守估计,40年涨4倍,落后于澳洲平均水平。这样最后它的售价是320万,在方案二下,这个人最后卖地的利润是180万,但他同时支付了等同于公寓房贷利息和40年的物业管理费及其他杂费的租金。

 

方案二完胜方案一。而且大家不要忘了,在这个分析中我们还没有考虑到未来科技发展对人类工作方式和生活方式的改变,基础设施特别是铁路和高速公路的建设所带来的影响,人口不断增长往内陆迁移所带来的相应配套设施的完善等等,如果考虑到这些因素,蓝山的增值潜力说不定还可能大于悉尼。就像上次我举的Box hill和墨尔本市中心的例子。(备注:蓝山和悉尼只是用来举个例子,并不代表蓝山和悉尼未来就一定这样发展。)

 

同样的道理也可以适用于其他国家的大城市,比如纽约,伦敦,北京和上海等等,大家自己体会。因为篇幅有限,下次再跟大家探讨第二部分,关于如何解决这个世界难题的个人看法。

转自:海外掘金(ID:gold1849);作者:Jay Huang

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