澳洲房产贷款之物业估价

房屋估价是贷款的重要环节。银行必须通过估价来确认房屋的价值,以确保物业价值与贷款数额相匹配,从而控制贷款风险。因而,时常当有房屋的估价低于合同价的现象发生时,并不代表房子不值这个价钱,从某种角度上来看,这是银行为了控制在抵押借贷中的风险来保护自己。

那么估价师通常会参考那些方面做估价银行估价能不能客观反映物业的市场价值?以下领世金融整理一些信息与大家分享:

 

衡量一栋房子的价值指标都是大同小异的,主要包括(重要性依次递减)地点,土地大小,房屋质量和类型,卧室数量,浴室数量以及厨房和客厅结构。

 

其他的一些因素会为房屋加分,但他们不起决定性作用,包括房屋外观,花园,平台,游泳池,车库以及环保设施。这些会影响买家的决定,但是它们不是估价师考量的最基本因素。在这里,必须指出这些不是重要因素的小细节虽不在估算师的考量范围内,但却是买家挑房时不得不注意的细节。这也可能是为什么银行估价有时候会低于合同价的原因之一,估算师在评估过程中只小部分参考了这些细节,而考究的细节完成也是是造价不菲的。这又引出了以下的问题:

 

银行估价能不能客观反映物业的市场价值?

很遗憾,这个问题没有绝对的答案,领世金融只能通过几个客观的概念与现象,让大家更加了解银行估价:

 

  1. 概念的区别

市场价,是指意见商品在公开市场上的买卖价格。它决定于两个因素:商品的价值很市场上的供求状况。

而估价,是指评估公司依据相关数据,价值指标对房屋进行评估后取得的价格。

两个概念实实在在的区别是市场价是由客观因素决定,而估价则是评估师主观的意见。

 

2. 物业估价客观存在的难点

没有一模一样的的房子,即使同一栋大楼,也会有楼层,采光,噪音的不同问题,这些都使物业估价变得不那么容易。估算师不会过度陷入房子的细节,但他们会考虑一些容易被人忽略的地方,尽管有依据标准,每个估算师考虑的方面也不可能完全相同,这也可能导致同一个物业由不同估算师估价,就有不同的价值。

 

3. 历史成交价

众所周知,在估价报告中,很重要的一个组成部分及时最近成交价对比。不论是对于银行内部系统desktopvaluation还是对于评估公司,6个月内附近地区成交的房产价格是重要的参考指数。不可否认,这是有一定根据的。但是,也不可避免的带了点滞后的色彩。以悉尼房价近年来华丽丽的涨势,6个月的历史售价确实是有点过于老旧的保守。

 

4. 风险评估

银行是按照评估的价钱来确定贷款数额。 由于银行和购买者不直接商讨房屋价格,银行很难接受有购买者单方认可的价钱,在贷款额度较高的情况下,银行和购买者是共同承担风险的。

而银行最大的风险就是借贷人不能继续负担贷款,在这种情况下,银行则需要被迫卖掉物业来偿还贷款。而在原有的借贷成本上,银行还是要考虑未来的市场变化,拍卖产生的中介费,律师费以及其他政府费用,人力成本。所以银行的估价就相对保守,以达到控制风险的目的。

 

结案陈词:估价是银行放款额度的标准,它的最主要使用者是银行。投资者可以用银行的估价为自己要买的物业做一个市场价值的参考。毕竟决定物业价值的是市场不是银行。

 

但是物业低估确实对于贷款额度是有影响的,对于资金紧张的投资者来说,应该量力而行,也建议资金不充足的投资者,谨慎参加拍卖,因为拍卖的价钱,银行估价普遍较低。在这里还是强调,是银行,银行估价普遍较低。

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