全!在澳投资房产如何合法少交增值税?

过去的一年,房地产市场火爆,许多投资者、住房升级者、以及婴儿潮一代人,把自己的房产出售获利。正如当今世界最有名的投资者巴菲特所说的那样,“不景气时买进,繁荣时卖出。”现在出售房产可以说是对多年来的辛勤付出的一种上佳回报。

然而,你可能很快发现,增值税一交,你售房所获得的可观收入一下子失去了很多,真正剩下在你手里的远比你最初想像的少。

 

 

增值税 Capital Gain Tax

房产增值税是指对房产卖出价和成本价的差额计收的税收。2013年3月28日颁布政策,非纳税居民的海外人士无增值税优惠,需缴纳全额增值税。

 

纳税居民的定义为在一财年里在澳大利亚居住满183天,有税号(Tax File Number)的人士,不需要是澳洲永久居民(Permanent Residence)也可以是纳税居民。

如纳税居民在购买房产后一直自住而从未产生过任何收入的,不缴纳房产增值税。如持有房产12个月以上的(从签合同那天算起),可按照增值部分的价值的50%作为应纳税额。

如果房子为自住加投资,则按照实际投资天数打税。如;房产365天用于自住,另365天用于投资,则卖出时只需缴付投资那一年的增值税。只要曾经居住过,并不连续出租超过6年,可算是自住房,无需缴纳增值税。


关于在出售房地产时如何尽可能少地交税,小编整理出了以下几种方法:

1. 自住与出租

对于如何避免增值税的一个保持的最好的秘密是,先自住,然后租出去。换句话说,你可以住在你的房子里,然后把同一所房子租给别人住,在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房。

澳洲一著名房产过户网站的总经理莱恩表示,一般来说,你一旦搬出去了,就不能再说那是你的自住房。“然而,为了避免增值税,在许多情况下,你可以在搬出去之后仍把房子当作自住房来对待,而自住房又免交增值税的条款,” 莱恩解释说,“在为期最长六年的时间里,你可以把房子当作自住房对待,如果你符合有关条件的话。” 这个“六年法则“的制定,为的是方便那些换工作的人,不论是在国内换工作还是去了海外。

他还说:“不是说房子租出去了就不能算是你的自住房了”。“如果你租出去了,还可以得到减利息的好处。根据你所贷款的多少,可能还有负扣税的好处。 ”

如果你拥有两栋房产,那么增值多的那个就可以说是自住房。在你把房子租出去时,把两栋房子都估价,将价值高的那个房产作为自住房。而非自住的那个房,出售时就必须要交增值税了。 莱恩说:“许多投资人不了解六年法则。这一规定其实为他们省很多钱。”

 

2. 将投资期保持在12个月以上

如果不能避免交增值税,那么就尽量少交。 Chan & Naylor公司的总经理瑞斯认为,任何一个买了投资房的人,应该持有房子至少一年,如此,可以把需要交的增值税减少50%。“余下的部份将加到房主的正常收入中,按相应的边际税率纳税,”瑞斯说,“不要忘了,12个月的拥有期限,是从你买房与卖房的合同之日算起。” “眼下,特别是在悉尼、墨尔本、布里斯本,人们喜欢发一笔快财,”科林斯说,“如果你4月份买房、5月份完成交易,然后你3月份售出并在6月份完成交易,那不是12个月。你必须从合同之日计算。”

 

3. 充分利用低收入年

“我们的年景都有好有差。我们的收入经常反映我们的个人状况,”莱恩说。他说:“增值税与所得税密切相关。因此,你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低,你觉得你属于比正常情况下低的税档,那么合计一下,在该税年结束之前把房子售出。”

“值得注意的包括:休产假、失业、在上一个工作合同与下一个工作合同之间有很长的时间间隔、无薪的海外渡假。所有这些都是大好时机。”

 

4. 把获利存入你自己的养老金账户

当你卖掉房子时,可以考虑把得来的钱的一部份,放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样。意味着你所需要交的税不会太多。 “根据你的年龄,可以最多往养老金账户中存入3万澳元或3.5万澳元,其中包括9.5%的养老金保障金,”瑞斯说,“对于55岁以上的纳税人来说,他们甚至可以开始退休前的过渡期,以更多的存钱进去。”

5. 以信托方式买房

还有一个好办法就是与自由裁量信托中的许多人一起买房。莱恩称,使用信托机制买房的人数正在稳步上升,可能会对那些边际税率较低的人有益。 “坦诚地说,谁知道自己六个月以后的情况怎么样。因此预期自己未来的财务状况几乎是不可能的,”莱恩说,“自由裁量信托使得许多决定可以在房产出售之前不久做出,因此是经过了更好的计划的,这带来更好的交税结果。这让你能够决定信托中的哪一位成员可以从售房中获得收益。这意味着你可以把利润让当时交税收益最大的人获取。”

 

6. 赚钱的与不赚钱的一起卖

如果你有多处房产,卖掉某一处房产会为你带来一笔可观的收入,那么可以考虑把别的地方收益不好的房产也一块卖掉吧。

一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起,将降低总体的交税。例如,如果一栋房产的出售带来了20万澳元的利润,而另一栋房产的出售结果是5万澳元的亏损,那么你该交税的收入就是15万澳元了。突然间,你的那个亏本的苦涩投资也带来一点甜头了。

 

7. 与你的丈夫/妻子一起卖

一般夫妻购买物业大多采用联权共有的方式,也就是双方共同拥有这个房产,各占一半业权,因此在出售投资物业时,夫妇两人亦需每人负担50%的增值税。如果夫妻收入一高一低或一有一无,则可达到降低高方税率而省下一笔增值税。

 

8. 对另一房产预偿付

著名的房地产投资人与撰稿人萨默斯表示,要避开交税是相当难的,但是,投资者在售房获益的同时,也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用,如果手上有钱的话,他们可以提前整整一个财政年度这样做。

例如,如果房产A卖出获利20万澳元,那么可以对房产B的整整一年的利息付清。这笔开支或许有5万澳元。那么总的应交税收入就少了。这种做法一般只在新的一个财政年度的头几个月里卖房才划得来。

 

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