全面解析悉尼地区住宅市场报告

本文为Savills Australia (第一太平戴维斯)2015年1月出版的《悉尼地区住宅市场报告》中译。与2013年相比,去年悉尼大都会地区房屋空置率上升了0.1%;新州总体住宅审批率了降低30.1%;新建单元房的总价值增加了20.4%......从这份报告中可以读出什么信息?现在我们从Savills的报告中看看具体有哪些数据。

 

简介

 

作为一个国际化大都市,悉尼也是澳大利亚最大的城市。到2031年,悉尼人口预计将增长至586万人,新南威尔士州的人口将达到923万。然而,悉尼作为澳洲房价最高的城市,负担能力与住房供应仍然是需要解决的两大城市问题。在澳大利亚五大最富有区域中,悉尼就占了四个,并且被国际认可为“豪华住宅市场”。

 

本报告采用了来自新南威尔士州房地产研究所(Real Estate Institute of New South Wales—REINSW)的数据。REINSW根据澳大利亚数据统计局(Australian Bureau of Statistics—ABS)的澳大利亚地理分类标准(Australian Standard Geographic Classification),对大悉尼地区内区、中区及外区皆进行了研究分析。这些大区域内的城区列表可从本报告结尾处查看地图。大区域大致这样分类:

 

  • 内区——距离悉尼CBD 0-10公里范围内;

  • 中区——距离悉尼CBD 10-25公里范围内:

  • 外区——距离悉尼CBD大于25公里外。

     

本报告出版之时,采用REINSW 2014年6月的相关数据。

 

空置率

 

根据REINSW最新发布的数据显示,2014年11月前的一年内,整体空置率上升至1.7%,比前一年上涨0.1%。

 

 

由于住宅的供需之间仍然存在一定差距,预计这些空置率会保持在较低水平。近期租金上涨已呈现停滞状态,同时增加了投资者在租金回报率方面的压力。

 

 

供给

 

悉尼的土地发展因地理条件限制、规划限制以及有限的土地审批率等条件受到约束。由于悉尼已然成为澳大利亚高房价的领头羊,对于发展商来说,建筑成本和时间就成为最大的困难。根据澳大利亚数据统计局ABS最新数据,目前在新南威尔士州完工的住宅总价值如下:

 

 

(注图解:2013年9月,新建独立屋总价值$16,729AUD;新建单元房总价值$15,025。2014年9月,新建独立屋总价值$17,239AUD,比2013年上涨3%;新建单元房总价值$18,089AUD,比2013年上涨20.4%)

 

与2013年相比,2014年的“新建独立屋“总价值上涨3%,值得一提的是,虽然看起来这一年只上涨3%,近十年的上涨平均值也仅为3.9%而已。“新建单元房”总价值增长了20.4%,在近十年的平均值中上涨了36.6%。

 

根据ABS统计,新南威尔士州单元房的总住房批准率在2014年9月下调了7%(季节因素调整后),总批准量从2014年8月的4,187下降至3,895。在过去12个月内,新州的新建房屋总批准量经历了30.1%的快速下降。

 

 

 

 

目前,在悉尼CBD附近有大量多住户的在建住宅,还有很多住宅仍在DA审批阶段。

 

值得注意的如下:

 

York&George 是位于悉尼CBD中心地带的38层楼,整个项目包含一房、两房和三房共199套公寓,预计完工时间为2016年。

 

Harold Park是靠近Glebe和Annandale区,位于Forest Lodge的市区翻新项目。悉尼市政府与悉尼中心规划委员会(Central Sydney Planning Committee)联合规划并实施这一项目。悉尼市政府官网显示,这一项目总价值11亿,包括1,250套新房,可入住约2,500人。

 

中国开发商绿地集团层在2013年购买了悉尼水务局旧址,计划建造全悉尼最高的住宅楼。绿地斥资6.8亿的项目第二阶段将有包括一房、两房和三房在内的共200套公寓,另有部分豪华公寓同时面世。

 

Darling Square是Lend Lease 25亿澳元情人港重建工程的重要部分之一。新社区将有大约1,400套新公寓,约1,000个学生公寓,7,000平米的零售商铺面积,15,000平米商用空间,400个公共停车位,以及2,000平米的社区面积和公共区域升级空间。在其北边,将有一个地标性的酒店投入建设。

 

Sydney by Crown皇冠集团的项目是一个25层的住宅小区,包括178套公寓和42套酒店式公寓。项目建筑将由传统的矮层设计过渡到现代化玻璃与钢化结合的塔型,并结合数十个钢拱结构。最新消息显示,皇冠正协助重建Skittle Lane,这条路将连接King街、Kent街与Clarence街,这也将成为进入小区的另一条路。

 

需求

 

根据澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority——APRA)的最新数据显示,从2013年9月至2014年9月,全国范围内,住宅持有者的房屋借贷保证金已经增加到8410亿(上升6.3%),投资者的房屋借贷保证金达到4463亿(上升10.5%)。

 

ABS公布的最新数据显示,从2013年9月至2014年9月,新州的首次置业者增加了30.9%,而全国总体首次置业者减少了0.2%。

 

 

2012年10月1日,“首次置业(新房)许可规划”the First Home Owner Grant (New Home) Scheme 取代了“首次置业许可规划”the First Home Owner Grant Scheme,首次置业(新房)许可规划旨在让首次置业者在购买新房时可以获得$15,000的补助金。在2014年7月1日或之后签订的合同,房屋总价值不能超过首次置业补助规定的$750,000,2016年1月1日后,计划将补助金下调为$10,000。

 

首次置业者以前收到“首次置业许可规划”的限制,为了提高消费者的信心,澳大利亚储备银行(the Reserve Bank of Australia——RBA)已大幅削减官方利率,225基点由2010年11月的4.75%减到2013年8月的2.50%,最近的2014年12月,RBA决定再次保持现钞汇率。

 


 

在过去12个月中,新南威尔士州的首次置业者平均贷款规模增长了6.5%,已达$310,200AUD,同时,非首次置业者平均贷款规模增长了6.7%,达到$328,700AUD。

 

从2004年8月至2014年8月这十年间,首次置业活动呈现两大明显趋势。2009年初,由于政府财政刺激的影响,购房贷款总额迅速飙升。

 

 

然而,随着财政政策的变化,贷款需求随之下降。2011年底由于政策的改变,由引起了另一个贷款高潮。自那时起,首次置业总量开始下降,过去十年内已经下降了41.7%。

 

自2004年9月起的同期,首次置业者的平均贷款总额增加了27.1%,这表明楼花与新建独立屋的数量大大增加了。

 

根据澳大利亚房地产监控指数(Australian Property Monitors——APM)最新拍卖清出率显示,在2014年9月,悉尼的清出率已经降到了73%,然而,每年的同期,拍卖清出率都保持在相同水平。

 

 

根据Housing NSW的信息显示,2004年9月至2014年9月,大悉尼地区租金中位价整体上涨了4.3%,而新州整体的租金中位价上涨了5%。

 

 

在同一时间,悉尼所有地区租金中位价都有所上涨。上涨最快的地区是外悉尼地区(达到5%),其次是悉尼中区(上涨4.2%),第三是内悉尼区(上涨3.6%)。

 

悉尼地区住宅销售(大宗市场)

 

根据澳大利亚新南威尔士州房地产研究所REINSW对大悉尼地区独立屋的中位价统计数据显示,从 2013年6月至2014年6月,独立屋中位价从$615,000增长到$710,000,共增长了15.4%。

 

内悉尼地区中位价在过去12个月增长到$1,300,000,增长率17.6%;同期,外悉尼地区中位价增长至$560,000(增长率15.5%);悉尼中部区域独立屋中位价为$930,000,增长率为16.3%。

 

 

大悉尼地区独立屋交易量从2013年6月到2014年6月,增加了20%。

 

2013年6月至2014年6月,大悉尼地区单元房中位价从$490,000上涨至$555,000,整体涨幅13.3%。

 

同期,悉尼中部区中位价上涨至$545,000,涨幅13.5%;内悉尼地区上涨至$691,000,涨幅13.5%;外悉尼地区中位价上涨至$430,500,涨幅为10.4%。

 

 

大悉尼地区单元房交易量自2013年6月的34,764到2014年6月到41,782,增加了20%。

 

 

下图为2013年6月至2014年6月,悉尼独立屋与单元房价格排名前五的区域:

 

悉尼高档住宅市场

 

高档公寓楼花的成交量在过去12至18个月内有明显增加,占主要部分的是一房和两房的房型。居民储蓄的增加主要是由于后全球经济危机时期的恐慌与全球化经济的不稳定,因此,债务情况与脆弱的经济是十分依赖市场的。在过去12个月,高档公寓两房和三房户型的二次销售价格基本稳定,加上澳大利亚在经济危机后的发展相对稳定,市场对于高档公寓住宅的需求量依然保持比较低的状态。

 


 

上表为过去12个月内,部分高档住宅交易情况。可以看出,由于澳币的高汇率,大大减少了海外投资者的热情,然而,在过去3年里,澳币汇率一直下跌,澳大利亚储备银行为了保证经济平衡发展,也想对澳币进行适当调整,这在一定程度上也会提高海外买家的标准。

 

 

展望

 

低利率和持续的人口增长将推动住宅市场的继续发展,这对于增加消费者信心与刺激房屋销售有积极影响。澳大利亚较高的失业率(虽然2014年12月下降了0.2%,降至6.1%)在住宅市场占了很大的比例,预计这一因素将在未来12个月内继续影响房地产购买市场。

 

根据最新的Bankwest首次置业者存款报告,多数首次置业者由于房屋中位价的增长不得不延长存款时间,工资的增长远不如房价的增长速度。澳大利亚的首次置业者对于准备买房存款的时间,从2013年的平均3.9年增加到4.1年。

 

投资者利用负扣税 ( Negative Gearing ) 推高了房价,然而也提高了房屋需求和房屋出租率。虽然很多人反对负扣税,目前税收制度不会有太大变化,那么对于投资者来说,负扣税的投资方法会继续使用。随着澳大利亚人口老龄化的加剧,很多投资者在考虑缩小房屋面积,他们可能会售出现有的大房子,买一个更便捷舒适的小房。

 

持续走低的澳元汇率将吸引更多的海外投资者,这也会在一定程度上刺激澳大利亚的经济。当然也会给澳洲当地的房地产市场带来压力,以悉尼和墨尔本尤为明显。房地产建筑行业在经历了一系列的调息之后,已经开始明显复苏。澳大利亚的房价在2014年保持着强劲的势头,不过预测称2015年可能会有所减弱。由于房屋的供不应求,房价将会继续上涨。

 

ABS最新发布的2014年第三季度消费者指数(Consumer Price Index)显示,经济发展速度比预计情况慢,只上涨了0.5%。的确,年通胀率同比增长仅为2.3%,储备银行已经决定放弃其历史最低现金利率,以更好地刺激经济。

 

附录

 

大悉尼地区“内区”、“中区”及“外区”的区域划分:

 

 

内区(距离CBD 0-10km):1. Ashfield 2. Botany Bay 3. Lane Cove 4. Leichhardt 5. Marrickville 6. Mosman 7. North Sydney 8. Randwick 9. Sydney CBD 10. Waverley 11. Woollahra

 

中区(距离CBD 10-25km):12. Auburn 13. Bankstown 14. Burwood 15. Canterbury 16. Canada Bay 17. Hunters Hill 18. Hurstville 19. Kogarah 20. Ku-ring-gai 21. Manly 22. Parramatta 23. Rockdale 24. Ryde 25. Strathfield 26. Willoughby

 

外区(距离CBD 25km以上):27. Baulkham Hills 28. Blacktown 29. Blue Mountains 30. Camden 31. Campbelltown 32. Fairfield 33. Gosford 34. Hawkesbury 35. Holroyd 36. Hornsby 37. Liverpool 38. Penrith 39. Pittwater 40. Sutherland 41. Warringah 42. Wollondilly 43. Wyong

 

(本报告英文原文可登陆Savills第一太平戴维斯澳大利亚官方网站下载:

http://pdf.savills.asia/asia-pacific-research/australian-research/australia-residential/savillsresearch-spotlight-sydney-residential-q4-2014.pdf)

 

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