【深度】原创:悉尼本轮地产繁荣将终结于何时?几个标志将助你判

我们都明白,这世界上没有永远上升的市场。时间来到了2015年,悉尼的地产繁荣没有任何结束的意思。

 

笔者认为,悉尼,墨尔本的地产繁荣还将持续相当长的一段时间。。。

 

请看以下分析:

 

议会,政府,经济学家,政党领袖,媒体,每天都在谈房价问题,可负担性以及房产泡沫。那么究竟,悉尼房价的这种猛涨势头,将终结于何时呢?显然大家都很关心。

 

但是,大家现在必须清晰的认知到,政府每天出来说三道四,对房产泡沫加以指责,是说给民众听的,让民众知道,他们很“在乎”民众的水深火热。然而,在现阶段,政府不能也不敢让地产繁荣结束。你必须知道的一点是,地产投资产业是政府拉出来代替落魄的矿业的,聪明的政府,让澳洲不至于陷入全面的危机。

 

政府所做的事情,就是时而出来唱唱红脸,时而出来唱唱白脸!

政府真的在乎,他们敢停止海外投资购房行为吗?不敢!

 

澳洲的传统支柱产业,矿业和旅游业,后来多了个教育,而地产,从来都没有出现过,不知道什么时候就变成了引资的一项重要来源。纵观现在澳大利亚的各项经济指标,出了地产以外,其他一片狼藉,所以RBA的利息,一降再降。一路抱怨房价高的民众不禁难以理解为何RBA在这么疯狂的房市下面还降息 -- 因为RBA的眼界里面不止是房价,而是整个社会的经济。

 

两难境地的RBA

 

那么,为什么澳洲的矿业会进入如此的困境呢?一吨铁矿石从最高的190美元,跌到现在的50多美元,一吨煤炭,从140多美元跌到现在的也是50多美元,原因就是,中国经济衰退,本地产能过多,已经不再需要像以前那样需要购买大量的铁矿和煤炭了!这种困境从2011年悄然而至,伴随着中国经济增速的递减,房地产的萎靡,制造业的落魄。正是此时,我们开始看到政府放开了外国人买房的各种宽松,同时也放开了留学和移民签证的各种关卡,张开双手拥抱移民留学生和海外房产投资,那时候,我们都还没有意识到要发生什么事情。

 

 

这周,新州的预算方案出来了。新州政府准备大手笔投资700亿澳元来做各项基础建设,包括公路,铁路和隧道。
昨天新州财长Gladys Berejiklian说,政府将追加拨款5.9亿澳元到目前已经开工了的各项基础建设,让这些工程快马加鞭地进行,不要延误工期。

她宣布,今后4年新州政府将投资686亿澳元到新州各项基础建设,另外出售新州电网回笼的金钱,大部分也将再投资到基础建设,比如
1. 悉尼港湾第二隧道项目
2. 悉尼第一条快速铁路的建设
3. Parramatta地区的轻轨铁路
4. 再次扩建WestConnex

 

 

 

为什么?因为新州要迎接绝大部分的新海外移民,以及本土移民或者居民回归。矿业的落魄,让以前那些移居到西澳和昆士兰的人们不得不回到悉尼和墨尔本。

 

根据新州财政厅统计的数据,到去年9月底为止的过去12个月, 新州人口增加了106,365 。 新州政府预计每年人口将继续增加1.5%。 其中 7万人来自海外, 43,000人新出生。 而仅仅有 6千人移居到其它州生活。 去年有 93,000离开新州到其它州生活,也有 93,000移居到新州定居。 她说这是一个巨大的转变。 在2012年前,新州每年净移居到其它州的人数是目前的3倍。 由于这些人口的变化,这将会给新州房子供应,医院,学校和交通带来更大的压力。 新州政府将继续面临巨大的人口压力的挑战。

 

 

州政府在地产繁荣阶段所得到的各项利益,将投入到本州的建设和改善民生这上面来。

 

 

同时,我们也看到了,西澳的地产开始走下坡路。在矿业兴旺的年代,西澳的房价也是经历了疯狂的!但如今。。。

 

 

在了解了这个大得背景之后,我们就可以判断,悉尼此轮地产飞涨的繁荣,会以什么标志为结束呢?

 

一,中国经济复苏

 

中国的经济复苏,将伴随着用电量的增加,民用和商用建设的兴旺,以及制造业加工业电子产业等行业,将加大煤炭和铁矿以及其他矿产比如铜的需求。此时,中国比较回到购买澳洲矿产的上升通道上来。

 

二,澳元的回升

 

由于对澳洲资源的需求增加,必然导致外汇市场上对澳元需求相应的增加,这必然拉高了澳元的价格。澳元的回升,中国经济的复苏,将导致中国在澳房产投资者提现利润,转而回国投资利润更高的产业或者欣欣向荣的股市。

 

三,利息的变化

 

以中国经济复苏所带动的矿业复苏将是颠覆性的,它将直接让澳洲各项经济指数包括失业率以及通货膨胀率产生重大影响。此时RBA又会开始提高现金利率。利率的上升又会对房地产造成一定的影响。

 

四,人口的流向

 

重复着的历史,西澳,昆士兰的矿业地区将以高工资吸引本国移民和新移民去那边工作,悉尼、墨尔本居住需求下降,影响租金,房价。

 

中国经济的全面复苏?漫漫经济寒冬,我们拭目以待吧!

 

当以上各个因素全面生效的时候,也差不多就是悉尼房产进入一个平稳安静期的时候;同时,有眼光的投资者,也能先知先觉,适当的时机,投资到别的地区的地产市场。

 

参考资料:9News,Dailymail,网络

 

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(本文由58悉尼原创整理,欢迎转载,谢绝抄袭,违者必究!)

 

 

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