教您地产投资的【黄金准则】


 

你曾否想过写下一些可以转交于你孩子的东西,为他们今后的房地产投资提供借鉴?我有过。

我希望在我25岁的时候就知道我现在,也即45岁的时候,所做的事情。

因此,我终于写下了这篇文章,但是你知道吗——这并不是一个家族秘密,而是值得分享的东西。

作者:Tyron Hyde,估算师与物业折旧专家,来自:Washington Brown

 

 

 

 
 

多年来,我投资了很多资产。从中我赚过很多钱,也亏过不少钱(但只是在股票上,而不是房地产)

于我而言,成功的房地产投资可以归结为9条黄金准则

 
 
01

准则1:支付合理的价格

 
Rule 1: Pay the Right Price

这条准则听起来很简单——但是在我看来,人们并没有给予充分的考虑。

我所知道的最成功的房地产开发商都会这样说:“你购买土地时就已经在赚钱了”。

也就是说,“通过支付合适的价格,在项目开始的时候你就已经在赚钱了”。这条准则也适用于一般的房地产投资者。

那么,有多少房地产投资者会在他们购买某个公寓楼的房屋前去了解这座公寓楼的完整销售历史?如今很容易就能找到相关数据——在购买前不去了解这些情况是非常不明智的。

像澳洲一些售房网站会提供你一些可比数据,而以前这些数据是仅提供给估价师的,现在任何人都能免费获取这些数据。因此,了解房地产的价值或可比价值是非常关键的。

 

 

02

准则2:基础设施、运输建设地段

 
Rule 2: Infrastructure & Transport

如果你能早早把握未来基础设施建设所带来的机会,那么你也一定能领先于他人。

如今有许多网站都提供关于未来的公共交通投资区域或通过国家宽带网络(NBN)提高数据传输速度的区域的相关信息。

这方面的内容也不需要多说,澳洲政府大力支持的未来基础设施建设,都是公开化的信息,在政府各大网站有提供详细内容。

03

准则3:增值

 

 

Rule 3: Add Value

有增值潜力的地区购买房产始终是非常安全的投资。

这项原则也看似简单……但就我知道,其中一些取得最佳回报率的客户是对他们的房产进行了简单的装修后实现的。举个例子,花费2.5万澳元购买宜家家居产品翻新厨房,购置新的百叶窗、地毯、家电后,他们的房产增值了5万澳元,而且租金也增加了。

令人欣喜的是,通过房产的折旧明细表,你将能够合法地将这2.5万澳元费用的一半作为直接的减免税款进行销账。

 

 

04

准则4:做与别人相反的事

 
Rule 4: Do the Opposite of Everyone else

这项准则就没有那么简单了,但请相信我。当我的许多朋友(已经有10来年未曾联系)开始打电话给我,向我询问房地产方面的建议时,我自己就会感到紧张。这是市场升温的征兆。不管是股票还是房地产,我都不喜欢随波逐流。但是,如果你从事股票交易,你会知道“走势可以是你的好帮手”

事实的确如此……但是事情转变很快,一部分原因是由于媒体所致。想想看——新闻标题促成报纸销量。

例如:

繁荣期 Boom:“购房者乘浪前行:3个月后转售收益20万澳元。”

衰落期 Doom:“购房者面临破产:购买70万澳元的期房,被迫以50万澳元的价格出售。”

以上这样的标题有助于报纸的销量,而下面的标题则不能:

平稳期(Average):“购房者获得平均租金收益,实现稳定的资本增值。”这样的标题读起来索然无味。

所以,我认为,投资者需要提防媒体和一般的造假舆论。试着保持独立。

我想,Warren Buffet 巴菲特的决策并不是根据《纽约时报》的评述作出的。你怎么看呢?

 

 

05

准则5:跟随领导者

 
Rule 5: Follow the leader

这项准则似乎与我刚才所说的相矛盾,但有时候跟随领导者也有诸多好处,特别是当领导者是知识渊博、履历优秀的人士时。

20081016日,Warren Buffett 巴菲特写了一篇名为《我买美股》(Buy American, I Am)的文章。

如果你当年追随了他的领导,那么你的股票就上涨了212%——这也不赖噢!

从房地产的观点来看,我所知道的一些最富有、最成功的房地产开发商包括Lang Walker (Leighton Properties)和Harry Triguboff(澳洲最大开发商美利通 Meriton的老板)。

如果我早期就追随了他们的领导,在他们开发的地区购买了房产,那么我今天一定会富有得多。他们对区域的直觉非常精准,而且他们的雇员也都是相当的精明能干。

 
06

准则6:制定策略

 
Rule 6: Have a strategy

综合考虑你自己目前的财务状况以及你的目标和工作,确保制定合理的策略。

下面这两个简单的问题是你可能会向投资顾问询问的问题:

1. “这能赚多少钱?”

 

这个问题很简单,但也很有效,能获得多少回报非常重要。
 

2. 购买这套房产的最佳方案是什么?为什么?

 

进行任何交易前都必须询问这个问题。根据你的人生阶段,可能使用自我管理的养老基金是比较好的选择;在其他情况下,也可能个人拥有一套房产更加值得。

 

做出决策时还需要考虑土地税、负扣税、资本收益税等因素。这些因素的重要性不用我多强调。

一旦你购买了一套实际存在的房产,要改变就很难了,否则会产生一些影响/巨大成本。

 
07

准则7:统计好相关数据

 
Rule 7: Do the Numbers!

你应该在达成任何房地产交易前充分地了解这笔交易的财务影响。

你是否知道税收条款中是如何规定对你的投资性房地产征收印花税(Stamp Duty)的?

在你出售房产时,你所申报的折旧(Depreciation)将如何影响资本收益税?

就资本收益税(CGT)而言,销售费用是如何收取的?

这些问题比较棘手——但我认为,在购买投资性房地产前,你应该知道这些问题的答案。

 

 

08

准则8:不要相信媒体炒作

 
Rule 8: Do not Believe the HYPE

房价不会一直上涨。这是最常被吹捧的谎言之一。当然,如果你并不急于在低迷时期售出,你可以等待,直到翻身的机会来临,但这并不适用于所有人。

比起购买伍尔沃斯(woolworth)或必和必拓(BHP)股票,如果你投资于期房,银行贷给你的资金会更多。

因此,如果你可以以5%的定金购买一套房产,那么请记住——就这套房产而言,要使你的资金翻倍,房产的价格需要上涨5%。但是,如果房价下跌5%,这就表示你已经亏钱了。

这里不包括所有进和出的费用——否则,情况就更糟了。

遗憾的是,大多数投资者都不会做这个数学题。

 
09

准则9:免费获得土地?

 
Rule 9:Buy the land Free!

我每年都会对成千上万的购房交易进行回顾。当我看到某个客户以接近或低于原始建筑成本的价格购买了房产时,我会予以微笑回应。

这种情况确实会发生。

全球金融危机后,在原始建筑成本超过我们客户支付的购买价格时,我们发布了许多报告。

就个人而言,我会选择在周期的低谷时购买房产。当然,如果你问我——如果你能免费获得土地,那么就不太可能在房地产上亏钱。是的,或许这套房产或这个地区再次实现增长可能需要一段时间,但最终是会实现的。

 

 

 

 

以上文章摘自《地产观察》 原文来自:Washington Brown

Follow the Golden Rules of Property Investment

遵循房地产投资的黄金准则

作者 Author: Tyron Hyde, Quantity Surveyor & Property Depreciation Expert

作者:Tyron Hyde,澳洲著名的估算师与物业折旧专家

翻译:果果美女

编辑:犀利霸王花


 

 
 

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