【什么是"日落条款"】期房(楼花)术语阐述


房地产合同中,术语“日落条款”更容易理解成“时限”。我们将在本文章中讨论日落条款与期房购买。
 
 

 

 

SUNSET CLAUSE 定义

 
 

日落条款,又称落日条款,指的是法律或合约中订定部份或全部条文的终止生效日期。

 

通常订定日落条款目的是在该条文终止其效力缓冲期可先行准备及实施相关的配套措施。

 

 

 

 

详解

CLAUSE

落日条款包括各种法律中以及合同中关于有效施行期限的规定,只要时限一到,当然失效。也就是当合约签订时所约定的期限一到,合约中的“落日条款”规定就自动失效。

 
 

 

落日条款一般有以下特点

 

  • 对项目某个条件发生的时间进行限定

  • 该项目条件对双方/一方完成合同履约至关重要,且超出合同一方/双方的控制;

  • 一旦触发日落条款,双方/一方可以解约,但无需承担违约关系。双方被恢复至假使合同没有被签署的位置(ab initio) ;

  • 落日期一般较长,为一方/双方完成此条件留出足够时间及附加时间。

 
 

 

 
 

 

 

 
 
 

“落日条款” 是一种形象的说法,寓意为法律有一定的制度周期,会象太阳一样“下山”。


Sunset Clause 落日条款是在商业法律合同中常见的一个条款。当一个交易的签约时间与履约时间间隔较长的时候,落日条款为一方或者双方在无过错、无违约的情况下提供了免责解约的机会。其适用范围不仅限于楼花销售合同中,也适用于复杂的公司并购、融资投资、合作经营等交易中。本文只讲解楼花销售合同的条款。

 

澳洲楼花销售合同中的落日期条款在经过多年的进化与锤炼后已经变得很程式化和标准化。

 

【楼花/期房销售】合同设定落日期一般有以下几点目的

 

· 如果在开发项目进展不顺利,如因审批、施工或者资金原因导致项目完工重大延误的情况下,允许开发商或者买房者解除合同,并且不承担违约责任

 

· 落日期后,开发商也可选择不继续运作该项目,对项目进行处置或者放弃

 

· 落日期后,如果开发商还未交房,那么购房者可以选择不继续等待,索回定金,进行其他投资;

 

· 落日期后,原签订合同失效但开发商也可选择继续运作该项目,与买家协商并可对项目合同进行重新拟定

 
 
 

 

本质上说,日落条款规定如果在某个时间前项目未完工,则合同作废

买方的金将予以退还,并且买方有购买别处房产的自由。

 

 

日落条款通过规定预计的完工日期来帮助买家,同时在开发商延迟交房时间超过买方可接受期限的情况下,日落条款能买方提供安全保障。

 

昆州公平贸易办公室解释道,卖方也能通过日落条款来确保他们能及时收到足额房款。

 

日落条款的小花招

 

落日期条款如果利用得当的话,是双方保护各自权益的法律武器。但由于澳洲当下火热的地产市场以及购房者与开发商之间悬殊的规模差异,楼花购房合同中的落日条款向开发商一方产生了倾斜。如果开发商能够本着商业道德来利用这些条款,大多情况下不会对购房者造成利益上的侵害。

 

 

在日落条款下,一些开发商可能会故意超出时限,退还买方定金,指望以更高的价格出售房产。在市场炙手可热的情况下,尤其会发生这种情况——这意味着买方将错过资本增值的机会。在这种情况下,买方会失去其他的机会,而他们的定金却被束缚在开发项目中。

 

虽然昆州公平贸易协会(ICCC)描述的这种情况是在现实生活中发生的例子,但是我们并不清楚这种情况出现的频率,但是投资者和置业者确实有必要确保日落条款规定的期限适合他们自己以及最坏的情况。

 

项目的施工和开发是有可能延迟的,因此有必要丰富日落条款的内容,并清楚了解项目所处的开发阶段(以及过程中某些不确定的部分(例如获得规划批准)是否已经完成)。

 

核查开发商的背景也是有帮助的,因为这能确保进展状况可以有规律地呈现出来。你会希望尽早收到有关任何延迟和问题的通知。

 

【西澳商务部】建议

考虑以下三个方面:

1
开发商是否取得了开工所需的所有必要的批准(necessary approvals ),如果没有,还需要获得哪些批准。

 

2
开发商在取得资金使项目能够继续进行前,是否需要获得最低数量的或一部分无条件合约(unconditional contracts),如果是,已经获得了多少合约。
 

 

3
到目前为止开发项目的进度(核查进度时,买方可以询问他们的律师、开发商或开发商代表项目节点是否满足合同规定的时限要求)。
 

 

此外还值得注意的是,如果开发项目超过日落条款规定的期限,开发商和买方仍然接受之前约定的价格和条款,那么他们可以再拟一份合同 

 
 

 

 

 

以上文章摘自《地产观察》 原文来自:

What is a ‘sunset clause’? Off the plan investment terms explained

什么是“日落条款”?期房投资术语阐述

原文作者:Jennifer Duke

翻译:果果美女

编辑:Rye


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