【房产投资策略】资本增值 vs 租金收益,选哪个更好?


房产选择综合征
理念资本增值还是租金回报?
 

 

 

资本增值
租金回报
or

 


投资者
 

请问,什么叫"资本增值"啊?

 

资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格,所赚取或损失之价值。即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产),在脱手时,其卖价高于原先购进成本,即产生利润,此利润为已实现的资本利得。

 

房产博士

 


投资者
 

那么“租金回报”又怎说呢?

 

租金回报就是 ROI ( Return on Investment) or Rental Yield, 也就是指租金回报率。 它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率可用以衡量房产的投资收益情况,可以真实反映市场的真实需求。

 

房产博士

 

房产 如何选择才能双赢?

虽然有可能获得同时有强劲的资本增长又有高租金回报率的房子,但这种情况实属罕见。通常,投资者需要在这两者之间做出抉择。

 

这个问题的答案并不像你们所想的那样直接或明显,因为个人情况、财务情况及投资策略不同,相应的回答也会是不同的。

 

or

 

1
资本增值的利弊
 

一方面,投资房产的时候,追求强劲的资本增长似乎是一个显而易见的选择,因为这个选择有着产生长期资本收益的潜能。

 

但是,高资本增长房产租金回报率往往较低,这意味着这些房产几乎一直都是负收益的[就是可以负扣税的,就是相关费用(比如按揭利息和其他成本)超过获得的租金收入]。

 

根据现行税法制度,投资者能获得一些有用的税收优惠,但是这也意味着他们每个月都要贴钱,直到房产售出为止。

 

 

2
高租金回报的利弊

 

 

另一方面,租金回报率较高的房产通常是正扣税的投资性房地产(也就是说,租金收入高于成本总和),这意味着投资本身是在为自己房产支付成本,这也意味着房产在产生现金储备,这些现金储备可用于偿还贷款其他用途

 

不利的一面是,在房产出售时,资本增值收益很可能会比拥有强劲资本增长的房产,特别是将年同比复合增长的影响考虑在内时。

 

 

重要的一点,虽然有可能同时获得强劲的资本增长和高租金回报率的房产,但这种情况实属罕见。

 

通常,投资者需要在这两者之间做出抉择。

 

相应地,这就涉及到哪个选择更适合投资者的目标和风险预测,以及哪个选择的可负担性最强。

 

 

 
强劲的资本增长策略
 

 

 
 

投资于住宅房地产时,你一定希望获得可观的资本增长。问题是增长的量如何?

 

从长期来看,我会把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4%-5%。因此,你所考虑的增长率很可能在6.5-7.5%之间。

 

如上所述,该策略存在的风险是,在你持有该类投资性房地产期间,你很可能要贴钱,而且还要面临利率风险,如果按揭利率上调,你将会有所损失(特别是因为合同或市场等约束使你不能立马提高租金时)。

 

但这些风险可以通过一些方法来降低,比如减少借款和获得固定利率的贷款,但是一般来说,该策略存在着一个持续的问题。此外,强劲的资本增长策略其实是孤注一掷的,所有收益都是在未来某个时间房产售出时才能取得

 

同时,投资者常常会出现亏损和负现金流。

 

 
 

 

 
高租金回报率策略
 
 
 

高租金回报率策略能产生正现金流,从而帮助保护投资者免受利率冲击,同时显著减少持续现金投入的潜在需求。

 

该投资策略的风险较低,因此,正常情况下总体收益(由于资本增长率较低)不如前者高。此外,如果评估下来的总收入大于可扣税的支出(包括减值),就可能需要缴税,因此投资者可获得的现金流就会减少。

 

租金回报率不同房产会有不同,但是8-10%左右通常被视为高回报率,然而对于高资本增长房产,租金回报率一般在4-6%之间(有些情况下甚至更低)

 
 

 

举个例子 -【数值比较】

 

为了说明这一点,我们假设有两套价值均为40万澳元的房产可供选择。

房产A的预期资本年增长率为7%租金回报率为4%

而房产B资本增长率为4%租金回报率为7%

(两者互换的回报率)

 

假设购置获得的价格、金融方面的支出和持有成本都相同情况。

下表说明了15年后可能的财务状况:

可以看出,15年后,房产A价值大大高于房产B的价值(将近高出50%以上),而在投资期间,房产B产生的现金流则大大高于房产A。

 

你还可以看到,15年后,由于房产A强劲的资本增长,两套房产的租金差距缩小。但这是基于租金水平可以与资本增长趋势保持一致(以保持收益)的假设,事实情况不一定如此。

 

 

最终选择?
 
 

 

资本增值 vs 租金回报

 

那么,哪个选择更好?

 

最佳答案
 
 

这两个策略都能为投资者带来不错的总体回报和收益,但是它们的赢利和风险各不相同。

 

答案可以归结为个人的需求和目标,最好通过详细的财务分析来确定,包括考虑一些假设情景和现金流情况。

 

此外,如果你投资多套房产,那么合理的建议就是可选其中几套是高租金回报率的房产,然后你可以使用多余的现金来支付另外几套低回报率房产(但高资本增值)的净开支。这可以帮助你平衡收支的同时,又可以实现部分房产的高资本收益(未来某一个最佳时刻销售的时候)。

 

 

 

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以上文章内容由本平台翻译并整理,谢绝转载!

 

翻译:果果美女

编辑:犀利霸王花

Which is better: capital growth or rental yield?

作者:Peter Boehm

来源:onthehouse


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