【澳洲买房】澳洲买房指南


 

第一步:【选区】

 

1、东南西北,哪个区好?

以悉尼来说,北区和内东区都是传统富人区,还有一些有WATER VIEW的房价会比较高。但是因为各个家庭的需求不同,比如:离工作地点的远近、学区的选择、喜欢华人区还是西人区等。没有任何一个区是对每个人都好或者不好的。另外,推荐关注旺运哥微信,因为旺运哥会预测将来哪个区会发展比较好,为你的投资助力。

 

2、我怎么找到关于一个区的信息,以判断这个区的好坏?

一般是在www.realestate.com.au和www.domain.com.au上看最近的一些价格信息,但是,如果是新房或者期房的话,这两个网站的信息量就比较少了。旺运哥的微信有不少关于澳洲地区的信息,建议你添加旺哥的微信,以便你更加了解各区的信息。

 

3、买房子,是不是一定要离火车站近?

一 般来说,人们认为离火车站近,升值潜力大。但是也有人认为离火车站近治安会差些。悉尼有些地方房价已经涨了多了,比如BURWOOD,几年前40万的两室 一厅APARTMENT,现在新开盘的都是80多万以上,朝向还是差的。所以这种说法并非空穴来风。

 

4.学区房

学区房顾名思义就是离某些有名的公立学校近的,有些地方是一条街这边是可以上这个学校,对面就不可以。或者街的这头可以,那头就不可以了。大家千万要注意。

 

第二步:【看房】

 

1、房子的朝向重要么?

一般朝向会是一个舒适度的重要因素。采光、通风都是和朝向有关的。澳洲是朝北的房间早上阳光好,和中国相反的。

但是澳洲的房子都是临街而建,所以找到完美朝向的房子基本很难的。有舍有得,大致满意就好。

 

 

2、我怎么知道一个房子的年龄?

这个都可以查的,问中介也可以。一个好的Building Inspector也可以说出一个房子的大致年龄。

 

第三步:【贷款】(确定预算)

 

1、我能贷款多少?

贷款之前,可以到银行做一个Pre-approval。免费的。这样就可以知道自己的预算了。一般都可以贷款80%,个别区只能做到70%。

 

2、除了申请表,我需要提供什么材料给银行做Pre-approval?

一般银行会只要求提供最近两个月的工资条(大都需要是Permanent的职位),或者其他能够说明你还款能力的材料。如果家里有小孩,正在领政府补贴的话(FTB),那么这个补贴也是可以算到家庭收入里面的。

 

3、Pre-approval要多长时间能得到结果?

材料交给银行,如果银行贷款经理有空,当天就可以出来。

 

4、Pre-approval的额度,以后真正贷款时候,额度会变化么?

可能变化的。原因可能有:个人还款能力、利率的增长、银行贷款政策的松紧变化等。

对 于买二手房的朋友,其实最重要的还有一点就是bank valuation,银行会把你所要购买的房产进行估价,以这个估价作为指导放款的。对于首付比较紧张的朋友们来说,在出offer或者竞标拍卖的时候一 定要考虑到这一点。对于自建房的朋友们,基本上不用担心这一点。

 

5、我需要找Broker还是直接找银行?

一般如果正在做Permanent的职位,收入稳定、明确,首付够20%,直接找银行贷款经理就好了。否则可以找Broker做下评估。找broker最后找口碑好的,朋友推荐的。

Broker和之前移民时候用的中介差不多。是否用Broker也是因人而异。

 

6、我需要准备多少钱作为首付(%)?

当前(至2013年11月),基本上银行需要20%的首付。有的银行还要求这20%存款3个月以上。银行的目的都是为了降低贷款风险。具体可以找一家银行贷款经理谈谈。

 

第四步:【出OFFER和签合同】(Private Sale/Private Treaty)

 

1、看了一个房子,挺喜欢的,我该什么时候出Offer?

如果竞争者多,就要早些和中介联系出Offer。否则可以再多花些时间考虑别的选择或者考虑出多少Offer。目前来说房市比较好,经常会出现拖延掉房子的情况,大家考虑的时候不能太拖。

 

2、我该出多少钱,加价还是砍价?

市场规则,如果竞争者众多,一般加价;没人抢,自然可以降价。

 

3、怎样出Offer?

一个电话就搞定了,有些中介会要求留定金,有些会拿出正式的购房合同,让意向买房者签字。如果卖家接受offer了,也在合同上签字,合同就生效了。

 

4、Offer要设置有效期么?

一般都会设置一个2-3个工作日的有效期,也好给卖家一点压力,得到尽快的回复。

 

5、我怎么知道Offer是否被卖家Vendor接受了?

一般由中介通知。

 

第四步(3)【期房(楼花)】

 

1.什么是期房

指尚未竣工的商品房在施工阶段(完工25% 以上)就推向市场销售。但是有些大开发商的楼盘是尚未动工就Launch,作为internal 销售。预售商品房也称楼花、期楼。

 

2.期房购买步骤

一般是 给个1000元签一个预购的合同,3天冷静期,14天后给10%定金,定金会存入一个TRUST ACCOUNT,利息一般和开发商一人一半.交房子前三个月收到通知开始搞贷款.然后验房,交付.

 

3.存入的10%有风险吗,会不会给卷走?

在澳大利亚,根据法律规定购买澳洲房产为期房的首付订金不能超过10%,而这10%的澳洲购房预付款会汇到一个澳洲房产律师的信托账户中,等待最后结算。所购澳洲房产建筑期内,任何订金款项都不会汇入销售商/发展商的账户中。

 

 

第五步:【找律师】

 

1、找律师还是过户师?

律师,Solicitor。过户师:Conveyancer。

律师可以把关买家的法律责任,然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。

 

2、我怎么找律师?

一般找朋友或网友推荐的,口碑比较好的。

 

3、我担心英语不够好,可以找西人律师么?

完全可以找西人律师。可以在找的时候和律师说明情况,以电子邮件或者手机短信的形式沟通。有的律师因为喜欢书面沟通(更明确),所以也喜欢电子邮件和短信。

 

4、找律师、过户师要多少钱?

因人而异,一般律师600-1500的都有。

过户师便宜些,一般550-800的样子。

 

5、律师(过户师)会不会出错?

他们也常常出错。我的一个Local朋友就因为过户师的过失,造成settlement延期,后来这个过户师帮他们负担了房租。

反正自己的事情自己多操心多核对,出现事情早点解决就好。

 

第六步:【交接】(过户,Settlement)

 

1、什么叫Settlement?

就是正式过户。当天买家成为房产的主人。

 

2、我什么时候Settle将在哪里写清楚的?

购房合同。

 

3、哪些情况可以造成Settle不了的?

A、买家贷款没有按期审批:买家过失。

B、买卖双方银行无法按期预约安排过户。这种情况可能出现在买卖双方都有贷款的情况:买家或卖家的过失。

C、律师或者过户师的过失:买家或卖家的过失。

D、所购房产正在出租,租客延期交房:卖家过失。

 

4、Settlement日可以提前么?

可以。只要买卖双方都同意,贷款等手续就绪后,就可以告知自己的律师和对方律师商量提前settle。

 

第七步:【交房】

澳洲房产交房时间:如果是现房,3个月内交房,如果是期房,则等到澳洲房产开发商实际交房过户之前。

房屋完工后:发展商持3项法律文件:

a. 持牌测量师发放合格证书(P.C.C)(Practical Completion Certificate)

b. 政府验收检查合格证书(C.C)(Code of Compliance)

c. 房屋产权证书(T.C)(Certificate of Title)

卖家律师发出正式通知信给买家律师,通知楼已完工。(Settlement)。

买家律师收到通知后,买家律师办理产权证,将房款转入发展商户。发展商收到全部房款,购房手续完成。

 

付款方式:将尾款的90%(其中80%可以是贷款合同加10%的现金,也可以50%的贷款合同加40%的现金,根据购房者的现金流而定)加50%律师代理费剩余部分交至律师信托银行帐号,并缴相应的物业印花税。购买完成。

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