【期房利好:“以钱生钱”买房更容易】“负扣税大改”将影响多少

期房利好,以钱生钱
负扣税,简言之是让投资人把投资房产过程中各种费用,来冲抵个人的其他收入,鼓励投资房产,这是众投资房产的人群用来“以钱生钱”的主要投资方法,全澳有130万人享用,每年被“免去”的税额达138亿。

近日,负扣税话题一直甚嚣尘上。

《悉尼晨锋报》报道,周六在悉尼举行的新州工党会议演讲中,Bill Shorten宣布负扣税和资本收益税减免的政策变化。

如果工党赢得了2016年的大选,在2017年7月以前购买的投资房产,所有的负扣税政策都不会改变。不过,从2017年7月起,负扣税将只适用于新建的房屋。

 

在此之前,小编先给大家披露一个情况,虽然还未显示议员是否使用了负扣税,但任何CGT变动都会影响他们的投资。 

 

据悉,澳洲联邦政客是澳洲最积极的房产投资者之一,除了自己的家以外,前席议员还直接拥有至少110套房产。 
 
因为议员的公司所有房产是不需上报的,所以上述数字还很可能更高。 
 
Deakin University大学的一份研究显示,国会议员也对房产投资繁荣作出了贡献。总体上,他们可能拥有超过500套房产,价值数亿澳元。这些投资房产既有度假出租公寓也有其他房产,涉及负扣税或其他税务。 

 

其中,在联邦国会里,拥有房产最多的是吉莱斯皮(David Gillespie,称拥有18套房产,仅1套是负扣税的)和萨利文(Barry O’Sullivan,拥有42套房产)。

 

Clive Palmer称,他在Sofia和Bulgaria拥有住房,但没有透露在澳洲有多少房产。 
 
总理Malcolm Turnbull在纽约拥有住房,也透露妻子在Paddington拥有投资房产。 
 
Neumann先生和Karen Andrews在在黄金海岸拥有10套住房。 

 

Shorten说,这项政策主要是为了帮助首次置业者和投资者竞争,还能创建2.5万个新建筑行业岗位。据说,自从消费税(GST)上涨被撤出议程后,财长Scott Morrison也在考虑改革负扣税和养老金税务减免。

 

Shorten在发布会上表示,“我们要帮助重建澳洲梦,让普通工薪阶层和中层阶级也能伸手触到澳洲梦,他们之前都被高昂的房价逼退”。他还宣布,资本收益税的减免幅度会从50%降至25%。

据了解,工党政策是以新南威尔士大学(University of NSW)学者Richard Holden发表的一篇名为“转换齿轮”(switching gears)的论文为理论依据。

 

论文中提到,将负扣税限制到新建房屋中将为增加住房供应提供强有力的“奖励”,也能使房价更稳定、房租更低,使新的购房者更容易进入房市。

 

Holden教授预测,负扣税改革能让澳洲的GDP上涨45亿澳元。
全面解读负扣税

 

什么是 Negative Gearing (负扣税)?

确切地说负扣税并不是一个税种,而是存在于房产投资中的计算方式。

 

在一个财政年度中,维持投资物业的现金支出,例如银行贷款利息,水费,电费,市政费,和非现金支出,例如房屋折旧等,超过投资收益(房租),所带来的负向应税收入,我们称之为负扣税(Negative Gearing)。

 

简单的概括就是投资房产生的所有开销比租金收入要高,投资人的有效收入就会降低,从而上交的税款也会降低。
 
负扣税推行更主要的目的是通过宏观之手,政策之力对纳税人进行税务利益激励,鼓励个体房产投资,推动民用住宅开发,尽量弥补人口增速超出住房供给过少、过缓的缺口,拉动基础设施建设,以达到刺激经济的结果。

 

我们知道负扣税实际是计算一个财政年度内物业投资净收益时的一个结果,即支出超过房租收益的那部分。那么从财务的角度如何正确的计算净收益,是每个物业投资者都应该掌握的技能。

 

投资净收益的计算,关键是确定收入和支出。
收入的类型:
1)房租
2)用来冲抵房租的商品或服务,需可量化
3)租客预定租房的费用,但没有返还而是充当房租使用
4)租客为物业损坏所支付的赔偿金
5)政府为安装太阳能系统所提供的津贴
6)保险赔偿金,例如业主保险(landlord InsurancePolicy)
7)用来冲抵房租的押金

 

支出的类型:

1)招租广告费(Advertisingfortenants)
2)物业管理费(Body corporate fees and charges)
3)地税(Land Tax)
4)贷款相关费用(Borrowing Cost)
5)银行利息(Interest on Land)
6)清洁费用(Cleaning)
7)市政费(Council rates)
8)水费(Water charges)
9)屋内设施折旧(Deductions fordeclinein value)
10)建筑结构折旧(Capitalworksdeductions)
11)修理和维护费用(Repairsandmaintenance)
12)保险费(Insurance)
13)律师相关费用(Legal expenses)
14)除草费用(Gardening /lawnmowing)
15)除虫费用(Pest Control)
16)物业管理中介费(Property agent fees or commission)
17)文具,电话费,邮寄费(Stationery,telephoneand postage)
18)交通费(Travel expenses)
19)与投资物业有关的其他杂费

 

根据上例,我们把支出进行细分:

1)非现金支出:折旧=$9,000
2)现金支出:物业费+还贷利息+市政费+水费+维护费+中介费=$36,030

那么净现金收益实际为:$33,280-$36,030=-$2,750,意思是,Lee为维护这个投资物业的实际花费是$2,750。

 

如果Lee没有这个投资物业,她的$80,000应税收入所需缴的税款为$18,747,比有投资物业多交税$3,995。

 

经此对比,拥有投资物业的Lee可以合理节税 $3,995,扣除维护投资物业的$2,750, Lee通过负扣税可以获得$1,245的税务利益。

 

当然,房屋的折旧,银行的年利息,房租会随着时间的推移而改变,上述的计算结果也会随之变化,我们只是希望Lee的这个案例可以抛砖引玉,给没有踏足房产投资的你带来一些提示,怎么用本该上交的不属于自己的钱变为可供自己积累财富的属于“自己的钱”。

 

一份澳洲地产委员会的报告中指出全澳洲约有190万人投资房产,这个数量只占了澳洲总人口的1/10不到,其中大部分人都是收入中等的普通人。你身边的朋友,同事可能就属于这1/10,他们正在用这样的方式为自己悄悄地积累财富。

 

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