用实例讲述:为啥在澳洲没有"住房富人,现金穷人"?!

在中国的老年人群体中,存在着大量“住房富人、现金穷人”:经常可以看到许多拥有很好的住房却每日为生活费不足而发愁的老年人,他们往往花费了一生的积蓄(约上百万元)购买了住房,成为了“百万富翁”,但每日的生活却依然简陋,根本找不到任何成为“百万富翁”的感觉!于是,“以房养老”这一概念越来越受到全球老年人群体的关注。

 

“以房养老”主要是指老年人将自己的房产以出租、出售、反向贷款抵押或租房置换的形式,实现住房资产与流动资产之间的相互转换,将资产在一生中予以优化配置,从而实现一生效用的最大化。然而,同样是“以房养老”,在不同国家、政策和国情的大背景下却有着截然不同的效果。下面是“以房养老“在中国和澳大利亚的比较:

 

以“租房”养老

62岁的戴比尔太太住在澳洲NewCastle大学附近的一个山水如画的别墅区。自从丈夫去世后,子女们纷纷去悉尼打拼事业,戴比尔太太则开始独居在自己的这个四居室的别墅中。没有太多积蓄的戴比尔太太不甘心于只能依靠有限的政府养老金过着拮据的生活,于是她向附近的Newcastle大学提出了申请,将自己的别墅作为海外留学生的寄宿家庭,以每间房每周150澳元的价格租给留学生......这样不但每月为自己增加了1800澳元的可支配金额,可爱的留学生们还让戴比尔太太既摆脱了独居的孤单和乏味,又了解了不同国家的文化。

 

而以同样的方式,在中国却有着一定的局限性:

1、中国的房屋普遍以公寓为主;公寓的卧室数量少,通常是一到三居室。而在中国一套两居室公寓的价格可以在澳洲购买一套四居室的别墅!

 

2、中国房产的租金回报率较低。例如,在北京三环上的一套两居室公寓大概是300万元,月租金为4000元,租金回报仅为1.8%;而在澳洲第一城市的悉尼,离CBD近在咫尺的一套80万澳币的居室公寓,月租金可达2800澳币,租金回报率高达近5%!

 

3、与国外永久的土地产权不同,中国的住宅用地使用权期限按照法律规定是50年或70年;土地到期后,产权归属还是一个等待解答的问题。

 

以房产“反向贷款抵押”养老

房产的“反向贷款抵押”是澳洲人实现“以房养老”的另一种方式。“住房反向贷款抵押”是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋抵押给金融机构,金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后,按月或年支付现金给借款人,一直延续到借款人去世......它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。

 

65岁的陈太太现居澳洲,是成都人,现在是单身,靠有限的退休养老金生活。她自己拥有价值40万澳元的澳洲房产,手头上只有8000澳元现金,而她每年的生活费大概需要1万澳元。如何用这套房子来产生收入?思前想后,她决定把澳洲的房子抵押给某银行,对方在综合评估其年龄、预期寿命、房产现有价格等因素后,每月给她一笔固定的贷款以补充养老金。就这样,陈太太每月都有可观现金收入,应付她的开销绰绰有余。

 

而在中国,“反向贷款抵押”的实行有一定的难度:

1、市场走向扑朔迷离,房价涨跌难断:

“把房子抵押给金融机构,在未来几年甚至十几年里将房产价值换成养老金,最后房子归金融机构,这种模式的产权运作方面是可以实现的,但精算起来是非常麻烦的,它要求的条件是房地产市场要稳定。”广东金融学院教授周建波说。如果中国像有些国家那样,20年来房价都保持非常稳定的态势,那是没问题的;但国内未来五年的房地产市场都不好说,一旦崩盘,房价大跌怎么办?金融机构也不可能做赔本的买卖!

 

2、“以房养老”的社会信用尚未确立:

中国人对代理机构的信任度较低,而代理机构本身的经营和管理能力也有限,很多承诺也无法兑现。其实北京早在几年前就已经出现了“房屋银行”这样的代理机构,但一直没做起来:一方面由于房主不信任中介;另一方面这类代理机构本身的信用体系也不健全!

 

3、房价没有真正地适合中国特色的估值模式:

“以房养老”研究实验多年,之所以难以推进,原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估等问题重重,风险无法评估。房价没有真正地适合中国特色的估值模式,中国房地产尚未经历整体上真正的下降周期,拥有住房者对于未来房价的升值预期较高,此时由金融机构以现在的市场值对房屋进行评估,造成出资的金融机构与拥有住房者的评估天差地别;另外,以房产进行倒按揭,需要对每位老年人不同的健康状况进行较为准确的评估,而不是以人均寿命做为期望值,导致评估情况十分复杂!

 

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