Anna阳映红 


 

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6月底公布的2016年人口普查数据为我们了解澳大利亚房市提供了一些有价值的信息。《澳洲财经见闻》今天为您编译整理了这份由Macrobusiness发布的特别报告,报告中对关键汇总数据进行了研究,从各个角度对澳大利亚房市变化进行了评价。希望能为诸位读者的投资决策带来一些有价值信息,起到一定的参考作用。


 

住房自有率:


 

下文中的图表为1961年人口普查至2016年人口普查有关住房自有率的点状图。


 

首先,第一张图为澳大利亚各年龄阶段住房自有率的整体分布图。


 

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如上图所示,整体住房自有率从1961的72%逐步下滑至2016年的67%。


 

但是,不同年龄分组之间存在显著差异。下图为年纪较轻年龄组的住房自有率。


 

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如图所示,3个年纪较轻年龄组的住房自有率均呈显著下滑,其中以25岁至34岁年龄组下滑幅度最大。

 

相反,澳大利亚年纪较长年龄组的住房自有率大致保持稳定,其中65岁以上年龄组住房自有率呈现上升状态。


 

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以下数据为自1961年以来55年内各年龄组住房自有率变化值:


 

15至24岁:1961年为34%,2016年为23%(下降11%);

25至34岁:1961年为60%,2016年为45%(减少15%);

35至44岁:1961年为72%,2016年为62%(下降10%);

45至54岁:1961年为75%,2016年为72%(下降3%);

55至64岁:1961年78%至2016年78%(无变化);

65岁以上:1961年为81%,2016年为82%(增长1%)。


 

 

综上所述,就住房自有率而言,年龄较长人群占有明显优势。两个年龄最大的分组在过去55年的住房自有率呈现稳定或增长。相比之下,年龄较轻的分组住房自有率出现显著下滑。

 
 

除整体住房自有率下滑以外,普查期间一直持有住房的家庭比例从1996年的41%下降到2016年人口普查的31%。


 

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下文图表阐释了自2001年人口普查以来澳大利亚首府城市的整体住房自有率变化:


 

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2001年至2016年间,除了珀斯(持平)和达尔文(增加)以外,其他所有首府城市住房自有率均呈下滑状态。

 

此外,一直持有住房的家庭比例下滑幅度更大,并且所有首府城市该比例均呈明显下滑。


 

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住房自有率下滑的同时家庭租房率开始出现上升。据统计,澳大利亚家庭租房率从1999年的27%上升至2016年的31%。


 

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租房率呈全面增长状态。自2001年以来,几乎所有行政区租房率均出现上升:


 

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同样,自2001年以来,在所有行政区和澳大利亚全国范围内,群租户(定义:至少两个无关人员组成且年满15岁)比例也有所增加。


 

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2016年人口普查结果表明,澳大利亚的住房存量逐渐由独栋屋向连体房(即半独立和联排别墅)以及单元房和公寓发生转变:


 

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这种转变趋势以澳大利亚东部首府城市尤为突出:


 

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最新的人口普查结果也表明,澳大利亚的整体住房供应未能满足人口增长需求。


 

下文图表为2001年、2006年、2011年和2012年人口普查中澳大利亚人口变化相对住房变化:


 

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如图所示,过去十年澳大利亚人口显著增加,但是住房存量未能出现同等比例上升。两者差距主要表现为人口增长率与新增住房率之间的比值从2001年至2006年人口普查的1.7飙升至2011年和2016年人口普查的2.4:


 

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下文图表为澳大利亚各首府城市人口变化相对住房变化:


 

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下图为上3次人口普查中人口增长与新增住房之间的比率。结果表明澳大利亚全国范围而言,悉尼的这一比率最大。


 

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下文图表显示在过去3次人口与普查中,澳大利亚全国范围内平均每户人数均保持稳定,但是包括悉尼和墨尔本在内的绝大部分首府城市的平均每户人数出现显著增加:


 

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住房可负担性

2016年人口普查结果表明,澳大利亚住房可负担性呈现明显的地域差异。


 

如下图所示,按揭贷款利率出现大幅下滑,接近历史低点:


 

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房贷利率大幅下滑导致月供与家庭收入的比值出现大幅减少:


 

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如上图所示,租金成本占家庭收入的比例有所上升。相反,2016年人口普查结果表明,房贷供款中位数占家庭收入中位数的比例降至15年内的最低水平。


 

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下文图表汇总了各首府城市房贷供款占家庭收入比例情况。其中,悉尼的房贷供款和租金成本均创下澳大利亚的“双高”:


 

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然而,2016年人口普查结果表明,悉尼的房贷供款与租金成本之间的差异最小;珀斯的房贷供款与租金成本之间的差异最大。


 

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2011至2016年间,澳大利亚全国面临“住房压力(定义:房贷供款或租金支出占家庭收入的比例超过30%)”的家庭比例中,持有房贷的家庭比例显著下滑,(房贷利率处于历史低位功不可没)而租房居住的家庭比例持续攀升(表明供应紧张)。


 

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下图阐释了“承压”房贷供款人与“承压”租房人的比例:


 

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下图为澳大利亚各首府城市的住房成本压力情况。其中霍巴特面临房贷供款压力的家庭比例最高,而悉尼面临租金支付压力的家庭比例最高:


 

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整体而言,租房人相对房贷供款人的情况要更遭。现有房贷供款人可从低利率中受益。澳大利亚年轻群体住房自有率持续下滑表明澳大利亚住房可负担性持续恶化。另外,随着移民不断增加导致澳大利亚住房供应进一步承压,预计将导致房市可负担性进一步恶化。


 


 

本文作者:Anna阳映红

图片制作:Chloe Liu

参考来源:Macrobusiness,ABS


 

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